La OPA, anunciada el pasado 12 de julio, provocó un ‘calentón’ de la acción que subió el 17,7% en una sesión para situarse en los 8,23 euros por acción. Un precio superior a los 8,1 euros al que Helios ha lanzado su oferta pública. Desde entonces, la cotización ha convergido lentamente hasta el precio de la OPA aunque, con el comienzo del curso, los títulos de la socimi acumulan una ganancia del 3% en lo que va de mes, hasta situarse en 8,29 euros; es decir, el 2,3% más que lo ofrecido por el grupo ‘opante’.
Oportunismos bursátiles aparte, los inversores descuentan una posible contra-OPA por parte de Castellana Properties. La opción no parece descabellada habida cuenta de que el fondo sudafricano Vukile controla el 28,78% de la socimi española a través de Castellana Properties según su pus propias declaraciones.
Sin embargo, desde el anuncio de la oferta pública, Vukile y su participada española han mantenido un absoluto silencio sobre la OPA de la que se han limitado a decir que no ha sido negociada con ellos. Sea como fuere, Hines y Grupo Lar han anunciado que pagarán en efectivo su oferta, condicionada a captar un mínimo del 50% de Lar España. Es decir, descontada la participación del presidente de la socimi, el 10% que posee Grupo Lar Inversiones Inmobiliarias (gestiona, además, Lar España) y la autocartera de la empresa (el 0,018% del capital), la oferta pública se dirigirá al 89,85% del accionariado. Por tanto, la inversión máxima de Helios (Hines 62,5% y Grupo Lar 37,5%) puede llegar a los 609 millones de euros.
La ‘margarita’ de Vukile
Mientras tanto, Vukile, el fondo sudafricano propietario de Castellana Properties no ha dicho aún ‘esta boca es mía’ y deshoja una margarita que incluye todo tipo de posibilidades. Si acepta ir a la oferta pública de Hines, obtendría una 200 millones de euros, más del doble de lo que invirtió al entrar en al empresa (enero de 2022), más los dividendos que ha cobrado desde entonces (unos 40 millones). Una cifra que permitiría a Castellana Properties amortizar cerca del 40% de su deuda bruta situada actualmente en unos 500 millones de euros.
Como accionista principal, la posibilidad de [que Castellana Properties o Vukile lancen una contra-OPA](que, según el consenso del mercado, rondaría los 8,5 euros por título](https://www.capitalmadrid.com/2024/5/28/67397/la-oferta-de-la-opa-de-castellana-properties-sobre-lar-espana-no-bajara-de-8-50-euros.html) no puede ser descartado. Incluso, el convencimiento del mercado cifra en 8,5 euros dicha contra oferta, habida cuenta de que el precio de Helios no está tan ‘abrochado’ como para convencer a todos los accionistas.
Primero, porque está por debajo de la cotización actual y porque los 8,1 euros por acción suponen una prima del 16% respecto al cierre del día anterior al anuncio de la OPA. Y, en segundo lugar, porque dicho precio es el 21% inferior al valor neto de los activos (NAV) de la empresa; es decir, su valor liquidativo. El NAV declarado por Lar España a junio pasado da un valor de la acción de 10,22 euros.
Quizá por ello, analistas como Guillermo Barrio, de CIMD Research, creen probable que “los oferentes [Hines y Grui Lar, a través de Helios] incrementen el precio ligeramente, lo cual supondría un desembolso adicional de 7,5 millones por cada 10 céntimos de euro” para evitar el rechazo de la oferta or parte del consejo, por considerar insuficientes los 8,1 euros por acción.
Frente a ello, en caso de que Vukile opte por lanzar una contra-OPA, tendrá que hacer frente a una inversión de hasta 477 millones (126 millones menos que Helios), dada su fuerte participación en la compañía. La cuestión es que a ese precio, incluso Helios puede plantearse retirar su oferta ya que se ha reservado el derecho a retirarla en el caso de que sea superada por otra competidora, en virtud del articulo 33 de la Ley de Opas en vigor.
Lo que sí parece claro es que la abstención de Vukile y Castellana Properties en la OPA de Helios no se presenta como la mejor opción. Primero, porque tendrá poco que decir en la gestión de Lar España al quedarse como socio minoritario. Además, los planes anunciados por Hines y Grupo Lar de aumentar el apalancamiento de Lar España por Helios hasta una ratio del 60% del Loan to Value (LTV, o proporción entre la deuda y el valor de los activos) frente al 33% actual. Algo que a falta de una política de rotación de activos definida para que el dividendo caiga. Por lo que mantenimiento de ese porcentaje en Lar España como inversión financiera pierde interés para el grupo sudafricano que, con lo que cobra de dividendos de la socimi ‘opada’ cubre casi la totalidad de sus gastos financieros.
Mientras tanto, Vukile acaba de cerrar una ampliación de capital de 75 millones de euros que dirigirá a financiar la compra (a través de Castellana Properties) de una cartera de activos retail en Portugal valorada en 176 millones de euro en términos de (GAV, Gross Asset Value o Valor Bruto de los Activos). La operación de Castellana Properties da al grupo Vukile el 80% de la propiedad ya que el otro 20% ha sido adquirido por otros inversores sudafricanos. Una fórmula que hace pensar que Vukile pueda buscarse otros socios para lanzar la (anhelada) contra-OPA sobre Lar España. “Si Grupo Lar ha encontrado a Hines, Vukile puede recurrir a otras entidades, incluyendo, por ejemplo, a inversores sudafricanos deseosos de invertir en activos euro”, concluye Barrio.