Y nada hace pensar que esta tendencia vaya a cambiar pronto ante el problema estructural que viene padeciendo el sector inmobiliario y que afecta de forma especial al perfil más joven de la sociedad cada vez con más dificultades para independizarse.
En el primer semestre del año, apenas se emitieron un total de 25.284 permisos en España para la construcción de nuevas viviendas. Es decir, un 11,1% menos en tasa interanual, confirmando una tan delirante como preocupante tasa bajista. Factores como la incertidumbre legal, la necesidad de una mayor disponibilidad de terreno urbanizable, la escasez de mano de obra cualificada y los costes actuales de los proyectos están provocando una reducción en los procesos de tramitación de licencias, lo que amenaza con más tensiones a futuro.
Si continúa la actual proyección, para final de año el total de viviendas construidas difícilmente superará las 110.000, cuando los expertos calculan que sería necesarias cerca de 300.000 viviendas, lo que cierra las puertas a posibles bajadas de precios, teniendo en cuenta los actuales niveles de demanda.
La escasez de oferta presiona al alzo los precios de la vivienda
Este déficit se lleva arrastrando durante años, lo cual ha provocado un encarecimiento del orden del 30% en la última década a la espera de que se cumplan los compromisos establecidos en la ley aprobada en mayo de 2023 que fija el aumento de un 20% del parque de vivienda social, sobre el total de hogares, en municipios con zonas tensionadas en un plazo de 20 años.
Para ello hace falta también otro tipo de medidas para apoyar la promoción de vivienda, que para algunos se ha convertido en una actividad de alto riesgo generado por el alto valor del suelo debido a la escasez, los elevados costes acentuados con el incremento de la inflación y también, en gran medida, por las dificultades de financiación.
Este último factor supone una dificultad añadida para los promotores no solo por el mayor coste derivado de la subida de los tipos de interés sino también por las mayores exigencias de las entidades financieras a la hora de exigir altos niveles de preventa, cerca ya del 70%, y unos mayores niveles de fondos propios.
Desde la crisis de 2008, los bancos han ido limitando su exposición al sector inmobiliario, vetando casi por completo la financiación de suelo. A eso se suma que con la nueva ley hipotecaria de 2019 ya no les sale rentable financiar vivienda de obra nueva al no poderse quedar de forma automática con las hipotecas de los compradores.
La inversión colectiva como solución a los problemas de financiación
Factores que elevan los riesgos y obligan a las empresas del sector inmobiliario a exigir mayor rentabilidad a sus proyectos, lo que es un freno para la construcción de nuevas viviendas y un impulso para los precios ante el constante aumento de la demanda.
Con el fin de capear los problemas de financiación, los promotores están empezando a optar por nuevas fórmulas. Entre ellas, cada vez se está imponiendo más el crowdfunding de bienes raíces. Esta fórmula permite a los promotores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas digitales de inversión colectiva, lo que permite a los inversores diversificar su cartera hacia este sector sin grandes sumas de dinero.
Una alternativa eficiente y rentable, pues facilita financiaciones más rápidas, más certeras, más transparentes y menos intermediadas para los promotores. Entre sus principales limitaciones es que la ley solo permite financiar por esta vía proyectos de hasta cinco millones de euros como máximo. Algo que debería cambiar pronto si el objetivo es estimular el sector inmobiliario.
En cualquier caso, se trata de una fórmula que viene ganando adeptos en España tanto entre los constructores como entre los inversores, siguiendo los pasos del sector internacional.
Según cifras recogidos en el último informe sobre crowdfunding inmobiliario elaborado por el Observatorio de Crowdfunding de la Universidad Politécnica de Milán, esta fórmula de financiación colectiva acumuló más de 45.200 millones de euros en 2022, frente a los 36.000 millones de euros acumulados a finales de 2021, lo que supone un importante crecimiento del 25,5%. Cifras que, a falta de nuevos datos oficiales, estarían creciendo con fuerza en los últimos años.
Para los inversores también ofrece grandes ventajas. Desde cantidades muy pequeñas, se puede diversificar en un sector estable y resistente a la inflación sin preocuparse de gestiones y, sobre todo muy rentable. Se pueden alcanzar retornos de inversión superiores incluso al 15% anual. Por el contrario, es una inversión ilíquida y con un alto riesgo de poder perder el capital si no se hace con plataformas autorizadas y auditadas y con un plan de negocio transparente.