Los ex­pertos ob­servan in­di­cios que pueden cam­biar la ten­dencia del sector

Punto de inflexión en el sector inmobiliario con impulso de Merlin y Colonial

Aedas Homes y Neinor Homes acen­túan sus ex­pec­ta­tivas en Bolsa y mer­cados

Colonial
Colonial

Superado el primer año de la en­trada en vigor de la Ley de Vivienda, el ba­lance no po­dría ser más de­sola­dor. El al­quiler se ha dis­pa­rado, la ac­ti­vidad pro­mo­tora se ha es­tan­cado y los in­ver­sores están hu­yendo en masa. En ge­ne­ral, todos los ac­tores del sector se mues­tran des­co­ra­zo­nados ante la in­fi­nidad de efectos ne­ga­ti­vos.

Los últimos doce meses se han visto caracterizados, además, por los altos tipos de interés, que han añadido presión al mercado, lastrando la cotización tanto de las grandes patrimoniales, MerlinPropertis o Colonial, como de las promotoras más pequeñas como Aedas o Neinor Homes.

Aunque de momento, la Ley de Vivienda es inamovible, el sector al menos empieza a vislumbrar un atisbo de mejora ante la posible moderación de la política monetaria en Europa en los próximos meses después de que el proceso de subidas de tasas haya estado impulsando un ajuste de los precios inmobiliarios.

En este sentido, los analistas de Self Bank creen que “la incipiente recuperación de las cotizaciones de las inmobiliarias podría estar anticipando el punto de inflexión del ciclo. En los próximos años, las compañías del sector probablemente se beneficien de la tendencia al alza de los alquileres, una moderada recuperación de los precios y, en el caso de las promotoras de vivienda españolas, de la reactivación de la construcción de vivienda nueva tras varios años de desajuste entre creación de nuevos hogares y oferta”.

Cabe esperar, por tanto, una progresiva inflexión en las valoraciones de las cotizadas del sector en los próximos meses conforme se vaya ajustando las rentabilidades de referencia en todos los segmentos comerciales al nuevo entorno de tipos de interés más moderado. El mercado espera, al menos, otro recorte de un cuarto de punto por parte del BCE en el segundo trimestre, a pesar de que las expectativas se han rebajado en las últimas semanas ante la persistencia de la inflación.

El ajuste del sector inmobiliaria estaría cerca de su final

De momento, el bajo volumen de las transacciones y con los inversores aún distantes no permite confiar en que los ajustes de las inmobiliarias hayan terminado aún, pero “los fuertes descuentos con que cotizan las compañías en Bolsa orecen un cierto margen para iniciar su recuperación, anticipando el punto de inflexión del ciclo”, señalan en la firma.

Un escenario que debería tener un impacto positivo en las inmobiliarias patrimoniales como Merlin Properties y Colonial ante las expectativas de recoger en sus cuentas de la tendencia al aumento de los alquileres y una moderada apreciación de los activos. en los próximos años.

En concreto, con un negocio focalizado en la adquisición y gestión de activa de activos inmobiliarios, más de la mitad de los ingresos de Merlín procedes de las oficinas, un 25% de los centros comerciales y el resto de logística. Esta diversificación, junto a que la valoración de sus activos debería haber tocado fondo ante las expectativas de rebajas de tipos, el grupo debería empezar a recoger tanto en sus cuentas como en su valoración la actual tendencia alcista de los alquileres, así como la gradual revalorización de los activos. Su apuesta por los centros de datos ligados al desarrollo de la IA se ha convertido en otro de sus grandes atractivos.

Respecto a Inmobiliaria Colonial, pese a los buenos resultados operativos en 2023, confirmados en el primer trimestre, su cotización cae del orden del 15% desde principios del ejercicio lastrada por el ajuste de valoración de sus activos. Algo que debería estabilizarse en los dos próximos años.

Con un descuento de alrededor del 45% sobre la valoración de sus activos tangibles, una rentabilidad por dividendo en torno al 5% y los recortes de tipos esperados, los analistas de Self Bank creen que podría verse una “gradual recuperación de la acción a medio plazo. El crecimiento esperado del flujo de caja se apoya en la tendencia al alza de los alquileres y una moderada recuperación de los precios a medio plazo”.

Tampoco conviene olvidar al resto del sector. La demanda de vivienda se ha mostrado fuerte en estos meses impulsado por el aumento de la población, el boom turístico y el aumento de la renta disponible que ha permitido a la mayoría de los hogares absorber el aumento de las cuotas hipotecarias y de la inflación.

Las promotoras acentúan su atractivo

Esta fortaleza, sin embargo, no se está viendo correspondida por la oferta, constreñida por los deprimidos volúmenes de construcción en los últimos 15 años. En esta firma recuerdan que el volumen de construcción actual de 90.000 viviendas al año se encuentra muy por debajo la "demanda natural" de alrededor de 300.000 unidades anuales. En consecuencia, cabe esperar una reactivación en la construcción de vivienda nueva en los próximos años para atender al aumento de la demanda y evitar subidas excesivas de los precios y de los alquileres.

La demanda de nuevas unidades de vivienda ha seguido una tendencia positiva desde 2016. Además, no se ha producido un aumento significativo de la oferta de vivienda nueva, lo que ha creado desequilibrios en el mercado español. En este contexto las compañías promotoras como Aedas o Neinor Homes serán las principales favorecidas.

Aedas Homes cuenta con una importante cartera de suelo, con un potencial para construir más de 15.200 viviendas en las regiones más dinámicas de España. Neinor Homes, por su parte, cuenta con un ambicioso plan estratégico para 2027 con el que prevé entregar unas 2.000 viviendas anuales. Las dos compañías destacan, además, por su elevada rentabilidad por dividendo. Ambas estén atravesando por uno de sus mejores momentos desde la pandemia, pero mantienen un claro potencial alcista.

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