Los resultados de Lar en el primer trimestre del año y esa bajada de precios han hecho reverdecer los rumores de una potencial OPA sobre la compañía por parte de Castellana Properties, la socimi controlada por el fondo sudafricano Vukile Property, primer accionista de la empresa con el 25,523% del capital.
El sector inmobiliario, pese al calentón de precios en residencial, sigue sin cubrir las necesidades del mercado y el recorte en el consumo por efecto de la inflación hacen pensar ya a empresas y analistas en una nueva fase de redimensionamiento de las empresas para ganar volumen y mercados.
Para Guillermo Barrio, analista de CIMD Research, “dada la alta calidad de los activos de la socimi, una eventual OPA por parte de Castellana solo tendría posibilidades de éxito en el caso se ofrecer al menos 8,5 euros en efectivo”.
El experto considera que “además del potencial de revalorización cercana al 20%, Lar ha mostrado ya una recuperación total post Covid de los niveles de afluencia (footfall)”. A lo que suma cuatro factores: "el mayor crecimiento de visitas e ingresos de clientes respecto a la media nacional en los últimos 4-5 años”; el control de costes conseguido por la compañía a partir del final de la pandemia; una ratio ‘loan to value’ (LTV), es decir, la relación entre el valor de los activos y la deuda que considera “razonable, inferior al 40%, en el que los próximos vencimientos relevantes de deuda se sitúan en 2026, que será controlada por ventas de activos”, como la del año pasado, con la que obtuvo 129millones de euros. Y, por último, "la subida del dividendo hasta un rendimiento del 10%”.
Lar España es propietaria de 12 activos inmobiliarios (nueve centros comerciales y tres parques comerciales), valorados en cerca de 1.400 millones de euros. Con ellos gestiona cerca de 500.000 metros cuadrados en alquiler (SBA) y una ocupación actual del 95,3%.
Sus resultados del primer trimestre muestran un aumento del 2% en el beneficio bruto de explotación (Ebitda), cifrado en 17 millones de euros, pese a reducir el 2% sus ingresos hasta los 24 millones. No obstante, el mismo analista señala que “sin el efecto de linealización de incentivos Covid, los ingresos hubiesen subido un 2%”. Sobre todo porque Lar ha conseguido que la inflación haya tenido efecto sobre sus ingresos al repercutirla en los alquileres y, al mismo tiempo, controlar el crecimiento de sus costes.
Las perspectivas de crecimiento en lo que queda de año se basan en el hecho de que las ventas de los inquilinos de sus centros comerciales hayan vuelto a crecer un trimestre más.
Castellana, a la espera
Mientras tanto, la tenedora de las acciones de Vukile, su socimi española Castellana Properties se mantiene a la expectativa con la tranquilidad que le ofrecen los 19 millones de euros que ha recibido como dividendo de su participación en Lar.
La compañía dirigida por Alfonso Brunet (consejero delegado) cerró en marzo el ejercicio de 2023-2024 con un beneficio neto de 24 millones de euros; lo que supone una caída del 52% con respecto a los 46,5 millones del año anterior. Al cierre del año, el grupo encabezado por Castellana Properties (14 filiales, doce de ellas gestoras de centros comerciales) mantiene más de 1.026,8 millones en inversiones, de los que casi 727 millones han ido a centros comerciales y cerca de 300 millones a parques de medianas superficies. Con una deuda de más de 497 millones, su ratio de apalancamiento es del 41,97%.
Las cifras en las que se apoyan buena parte de las expectativas de que la empresa lance finalmente una OPA sobre Lar España cuya evolución y resultados situarían a la cabecera inmobiliaria de Vukile en una cota por volumen y dimensión de sus activos.
La inmobiliaria, en recuperación
Las previsiones para Lar España contrastan con la evolución del sector durante 2023, cuando el sector sufrió una caída del 44% respecto al ejercicio anterior en la inversión extranjera, con una cifra anual que apenas superó los 1.000 millones de euros.
En cambio, 2024 se vislumbra como "un ejercicio prometedor para el sector de las socimi", según ha adelantado Armanext, que detecta "un creciente interés por parte de grupos familiares, con carteras inmobiliarias, en considerar la socimi como un vehículo idóneo para canalizar sus inversiones, gracias a sus beneficios fiscales y su transparencia en la gestión".
De hecho, la constitución de socimis por parte de inversores internacionales para el alquiler de activos residenciales en zonas de turismo de alto standing es una tendencia en ascenso.
Por activos, la vivienda, especialmente a través de formas innovadoras de living, se mantiene como el nicho preferido de los inversores que no pasan por alto los elevados precios del mercado español del alquiler.
Las socimi con control familiar, representadas por patrimonios inmobiliarios consolidados, "muestran una relativa insensibilidad a los cambios en los tipos de interés para su establecimiento, pero priorizan las consideraciones fiscales y políticas, así como la optimización de costes en los procesos de cotización”, aseguran estos expertos. De hecho, en el primer trimestre de este ejercicio, las dos incorporaciones al nuevo mercado bursátil, el BME Scaleup (dirigido a empresas en una fase de desarrollo temprano con un modelo de negocio probado y escalable de cualquier sector) y la que lo ha hecho en el Euronext Access superan en valor de activos el global de 2023.