Los in­ver­sores toman po­si­ciones a medio y largo plazo a la es­pera del BCE

Las socimis se calientan desde valores bursátiles irrisorios

Criteria Caixa se con­vierte en el primer ac­cio­nista de Inmobiliaria Colonial con un 17%

Isidre Fainé, presidente de Criteria, y Ángel Simón, consejero delegado.
Isidre Fainé, presidente de Criteria, y Ángel Simón, consejero delegado-

Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial están siendo re­des­cu­biertas por los in­ver­sores este mes de mayo, es­pe­cial­mente la úl­tima. Después de un gran rally de los bancos y de las fuertes subidas de las cons­truc­to­ras, los ges­tores apuestan por las grandes so­ci­mis, que con unas va­lo­ra­ciones que al­gunos ana­listas ca­li­fican de “irrisorias” han ini­ciado el des­pegue en plena tem­po­rada de pre­sen­ta­ción de re­sul­ta­dos. Este jue­ves, Criteria Caixa co­mu­nicó a la CNMV que ha al­can­zado una par­ti­ci­pa­ción del 17% en Colonial, con­vir­tién­dose en su primer ac­cio­nista.

El anuncio señala que "Colonial y Criteria Caixa han alcanzado un acuerdo por el cual Criteria se ha comprometido a suscribir y desembolsar nuevas acciones de Colonial, tras lo que pasará a controlar una participación cercana al 17% del capital social de la 'socimi".

CriteriaCaixa se sitúa así como primer accionista del grupo inmobiliario, en el que hasta el momento mantenía una participación del 3%.

Para Guillermo Barrio, analista de CIMD Research, la operación es “positiva ya que da entrada a un potente inversor a largo plazo como sin duda es CriteraCaixa”. La aportación de activos u efectivo con la que entra Criteria permitirá a Colonial reducir la ratio de deuda/GAV [Gross Asset Value, el precio de mercado del patrimonio de la empresa sin descontar las deudas] unos 450 puntos básicos hasta el entorno del 35%, “lo que reducirá las preocupaciones del mercado”.

No obstante, el analista de CIMD Research plantea como incógnita “el posicionamiento de las inversiones de hoy y quizás el futuro en residencial, donde no percibimos que Colonial sea un actor realmente eficiente, en especial con activos en Málaga y Zaragoza”.

Buenos resultados

Colonial presentó sus cuentas el lunes y convenció al mercado casi duplicando el beneficio neto hasta los 54,5 millones de euros en los tres primeros meses del año. Pero lo más relevante ha sido el crecimiento de los ingresos del 6% en términos comparables, que se sitúa entre los más altos del sector. París ha sido el gran motor de un grupo que lleva muchos trimestres fuera del foco de los inversores.

Hasta ahora, porque el mercado ha entendido que las valoraciones de la compañía ya no tenían sentido. “Estamos hablando de una compañía con unos activos para alquiler de primerísima calidad en las mejores ubicaciones de España y Francia. No tenía sentido que la acción cayera este año por encima de los cinco euros. El mercado estaba descontando un escenario sencillamente castastrófico”, señalan en una gran gestora nacional.

Fuerte dividendo

Ahora, Colonial -que pagará un dividendo de 14,3 millones de euros con cargo a sus resultados de 2023- ha recuperado los 6 euros (ayer fue el mejor valor del Ibex 35 con una subida del 4,15%) y, según los analistas, podría avanzar otro 2%. El mercado está cambiando su percepción sobre un valor que todavía arrastra caídas del 6% en lo que va de año y en cuya cotización está ya más que descontado el efecto negativo del retraso de la subida de los tipos de interés en Europa. Lo mismo ocurre en su gran competidor Merlin Properties.

“En el mejor de los casos, los tipos de interés en la zona euro no van a bajar del 3,5% en la zona euro hasta finales de año. El mercado empieza a entender que en este contexto, las dos grandes socimis están trazando estrategias distintas pero eficaces que les van a permitir seguir creciendo a buena velocidad. La percepción está cambiando, y en días como ayer ayudó el alivio del IPC de Estados Unidos, que habla de cierta relajación de la inflación”, señala un reputado analista del sector.

Signos de fortaleza en Merlín

Merlin también está ofreciendo signos de fortaleza en bolsa antes de presentar resultados del primer trimestre. La acción se mantiene muy cerca de los máximos del año de 11 euros y consolidando una ganancia del 10% en el año, aunque las firmas que cubren el valor creen que su precio objetivo ya está muy ajustado al de mercado. Por lo tanto, los expertos ven el camino bastante despejado.

Los ojos de los inversores están puestos en el plan del grupo en el negocio de centros de datos, que se va a convertir en una de las grandes fuentes de diversificación de ingresos, porque aspira a generar hasta 350 millones de euros. Antes, la compañía que comanda Ismael Clemente deberá levantar en el mercado los fondos necesarios (unos 1.000 millones de euros) para sacar adelante el proyecto. "El equipo directivo de Merlin tiene un amplio historial de éxitos y merece un voto de confianza", señalan en el sector.

En la tarde del jueves Merlin Properties informó que ha obtenido un beneficio neto de 64,8 millones de euros en el primer trimestre de 2024, lo que supone un ligero descenso del 2,1% respecto al mismo periodo del año anterior, debido al inicio de las operaciones de los data centers y los mayores gastos financieros.

Los ingresos procedentes de las rentas de alquiler de sus activos de logística, oficinas, centros comerciales y centros de datos avanzaron un 4,2% --o un 3,8% teniendo en cuenta la cartera comparable en ambos periodos--, según ha informado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

La socimi asegura que la actividad inversora en este primer trimestre ha sido "moderada", limitándose a la consolidación del 100% de la propiedad en la ampliación de Plaza Ruiz Picasso, un edificio de cerca de 4.500 metros cuadrados anejo al desarrollo de Plaza Ruiz Picasso 11 en Madrid.

El resurgir de Colonia y Merlin en bolsa coincide con la reacción del conjunto del sector en Europa, para el que parece que está pasando lo peor. Si el BCE baja tipos en junio y la Reserva Federal lo secunda como muy tarde en septiembre, las socimis pueden seguir haciendo camino en bolsa a buena velocidad.

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