Un contexto que no justificaría una subida tan constante de los precios, que crecen en todas las comunidades autónomas y dan continuidad a un movimiento imparable tanto para la vivienda nueva (el alza interanual es del 7,7% en el segundo trimestre) como de la usada (se encarece un 2,9%). Pero las grandes cifras de precios de la vivienda exigen una lectura sosegada, porque esconden más letra pequeña que nunca.
Ninguna comunidad expresa mejor lo que está ocurriendo en el mercado que la de Madrid. Los números del Instituto Nacional de Estadística (INE) dicen que los precios subieron un 4,1% en el segundo trimestre, más de los que lo hicieron en otras comunidades con mercados muy líquidos y de alta demanda como Cataluña, Baleares o Valencia. Pero esa subida se explica a dos velocidades muy diferenciadas.
Para entenderla, hay que recurrir a los datos de 2022, que dicen que hay dos universos paralelos pero completamente distintos. Un estudio de Euroval desde la crisis de 2008 hasta ahora revela que los distritos más caros de la capital han registrado subidas del alrededor del 25%. Ni que decir tiene que son también los que mejor han aguantado los períodos de corrección en los momentos puntuales de máxima incertidumbre.
Se trata en primer término de los distritos de Centro, Chamartín, Chamberí, Retiro y Salamanca, con precios por encima de los 4.000 euros euros el metro cuadrado, Y en un segundo escalón, con valoraciones entre los 3.000 y los 4.000 euros, de los barrios de Arganzuela, Barajas, Ciudad Lineal, Fuencarral, Hortaleza, Moncloa, Moratalaz, San Blas y Tetuán. El resto está en otra dimensión.
Los distritos medios han sufrido un descenso del 27% y los que tenían precios más económicos han registrado retrocesos cercanos al 40%. Por lo tanto, se está consolidando un mercado a dos ritmos muy, muy marcados, que tienen que ver con el perfil del comprador. Donde éste último es de perfil muy alto y no hay necesidad de financiación bancaria, la demanda sigue disparada y el mercado es muy líquido.
Pero en aquellas zonas en las que el comprador necesita una hipoteca, la situación cambia radicalmente. Las cifras lo dicen todo. En junio, el número de hipotecas residenciales cayó más de un 20% respecto al mismo mes del año pasado, consolidando una tendencia a la baja constante durante todo el año. Un porcentaje que debería hablar de depresión en la actividad y precios más asequibles. Pero la situación es totalmente distinta.
La realidad es que la demanda en las zonas 'prime' sigue en todo lo alto. Hay miles de inversores -muchos de ellos extranjeros- dispuestos a pagar a tocateja que están provocando un calentón extraordinario de los precios en ciudades como Madrid en las que el producto de primera calidad es escaso. Por eso, los expertos creen que la situación se mantendrá en el tiempo en un mercado inmobiliario cada vez más a dos velocidades.