El descenso en el número de hipotecas y del capital prestado, obviamente por las subidas de tipos del BCE para frenar la inflación desbocada, era el principal argumento para terminar asegurando que por primera vez en mucho tiempo se daban las variables para aventurar un ligero cambio de tendencia en este sector, en relación con los precios de la vivienda, que ya por aquel entonces estaban mostrando estas señales de flojera en la costa mediterránea, Baleares y Canarias, pero todavía no en las grandes ciudades.
Bueno, pues parece que por fin estamos en ello, o al menos se está empezando a andar un camino que se nos antoja necesario, según se desprende de la información aportada en un artículo muy interesante de Joaquín Hernández Rader en ‘Vozpópuli’, que asegura que el Banco de España ha detectado una incipiente caída general del precio de la vivienda, que apuntaría a un descenso del 1% en los precios reales de los pisos al cabo del primer trimestre de este año.
Para llegar a esta conclusión, el organismo ha aplicado una metodología tomando datos de numerosas fuentes de información, como el Ministerio de Transportes, el Instituto Nacional de Estadística, el Centro de Información Estadística del Notariado, el Colegio de Registradores, la Sociedad de Tasación, inmobiliarias y también de algunos portales como Fotocasa e Idealista, que siempre tienen muchos datos actualizados dado que son el eje principal de su negocio.
Los datos aportados que hacen al Banco de España alcanzar esas conclusiones son que al cierre del primer trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo de los españoles para comprar una casa alcanzó el 38,3%, con un aumento interanual del esfuerzo del 21%, un porcentaje tan elevado que está casi en el límite de lo asumible por las familias y obviamente hace prever este descenso tanto en las transacciones como en los precios. De hecho, las ventas con financiación hipotecaria descendieron casi un 30% en abril y la compraventa de vivienda nueva lo hizo un 20,6% durante el primer trimestre, mientras que la venta de casas de segunda mano cayó un 8,8%.
Sálvese quien pueda
Estas cifras hablan por sí mismas, aunque todavía da la sensación de que en estos momentos sigue existiendo una especie de sálvese quien pueda respecto a la compra de viviendas, como si estas fueran a acabarse. Realmente una cosa inexplicable, como si le hubieran entrado prisas a todo el mundo por comprarse una casa cuanto antes y endeudarse, lo que estaría frenando algo el descenso de las transacciones y de los precios.
Resulta inquietante, pero sin duda parece que la mayoría de ciudadanos están deseando que suceda una cosa que no termina de pasar, curiosamente por algo tan sencillo como que la gente sigue comprándose casas como si no hubiera un mañana. En diciembre pasado ya citamos un estudio de ING publicado por Idealista que auguraba para 2023 el comienzo de una cierta ralentización del mercado inmobiliario, con una caída de los precios que estimaba en torno al 3,4%, y sin embargo, ahora parece que el descenso será menor, probablemente por el hecho de que el mercado está ralentizándose de una forma más moderada de la que se preveía.
Fuentes de ING consideran ahora que el mercado inmobiliario español está en una clara ralentización por varios factores que contribuyen a la reducción de la demanda, como el aumento de las tasas de interés con un euríbor en el 4,1% y unas incertidumbres económicas nacionales y también mundiales, que quizás pueden haber conseguido atemperar la demanda.
La entidad intuye un descenso del precio de la vivienda en nuestro país del 2,7% para 2023 y del 2,6% para el próximo año, aunque teniendo en cuenta la inflación, dejaría todavía una subida del 1% para este año. Creen que se terminará por producir el tan ansiado aterrizaje suave, aunque aún dejan margen para una ligera caída de los precios en la segunda mitad de este año, lo que más o menos puede acompasar estas predicciones a las últimas del Banco de España.
Distintas opiniones
Pero no todos piensan lo mismo, aunque si se analizan detenidamente las diferencias puede que no sean excesivas. El informe sectorial de CaixaBank Research publicado hace unos días asegura que la desaceleración del mercado inmobiliario español a su juicio está siendo "más suave de lo esperado". Este servicio de estudios ha revisado al alza las previsiones del precio de la vivienda hasta el 2,9% este año y el número de compraventas, hasta 500.000. Y las previsiones para 2024 son que el precio de la vivienda crezca un 1,1% y que se vendan 510.000 pisos, aunque la entidad asegura que habrá que estar muy atentos a la evolución del segundo semestre, que "será clave" para poder evaluar el grado de resistencia del sector ante el fuerte incremento de los tipos de interés y la evolución de la economía, en la que prevé un debilitamiento.
El informe de CaixaBank Research destaca "el papel cada vez más importante" de los compradores extranjeros no residentes, especialmente en grandes ciudades y en las principales zonas turísticas, sobre todo ahora que los precios parecen estabilizarse.
Es evidente que en estos momentos hay un consenso generalizado de que por fin los precios se mantendrán o se ajustarán ligeramente, aunque nadie se atreve a decir que eso signifique que haya un frenazo inmobiliario. Quizás es el famoso aterrizaje suave del que llevamos oyendo hablar tanto tiempo, al que hemos llegado por la imposibilidad de los ciudadanos de afrontar el fuerte encarecimiento de las hipotecas, así como por la caída del ahorro por la fuerte inflación que hemos vivido.
Atención al alquiler
Otra cosa es que la actual situación de los precios tampoco esté ayudando todavía mucho a los posibles compradores a animarse y adquirir una vivienda. Muy al contrario, puede que les esté obligando a considerar el alquiler como una opción, aunque los cambios introducidos en ese mercado por la reciente Ley de Vivienda han disparado los precios y ahora mismo el mercado de alquiler es una bomba de relojería que no sabemos si explotará o no. Un dato muy preocupante: el precio del alquiler ha subido un 9,2% interanual el pasado mes de junio y marca máximos en 25 capitales españolas, según Idealista.
Pero bueno, como decía el entrañable personaje de Moustache en la película de Billy Wilder ‘Irma la dulce’, el camarero que había sido economista, filósofo y otras tantas profesiones, "eso ya es otra historia" y habrá que esperar hasta después de las próximas elecciones para ver qué recetas aplicará el que gane, antes de intentar hacer un análisis.