VIVIENDA

El di­fe­ren­cial entre el precio que pagan na­cio­nales y fo­rá­neos no para de crecer

La demanda extranjera tira del mercado inmobiliario en pleno retroceso doméstico

Compensa el im­pacto de la fuerte subida del precio medio de las hi­po­tecas

Informe CaixaBank Research.
Informe CaixaBank Research.

El atrac­tivo del mer­cado in­mo­bi­liario es­pañol para los ex­tran­jeros es in­con­tes­ta­ble. Los in­ver­sores fo­rá­neos han sido siempre un pilar para las com­pra­ventas en suelo es­pañol, en un pro­ceso que se está ace­le­rando en plena con­trac­ción de las com­pra­ventas (un 6,4% en mayo) en lo que va de 2023. En el primer tri­mes­tre, las ope­ra­ciones de ex­tran­jeros sólo han re­tro­ce­dido un 2,7% in­ter­anual frente a la gran caída ge­ne­ral.

En los tres primeros meses del año, las compraventas de españoles en segunda y primera residencia bajaron un 12% y un 9% respectivamente. El último informe inmobiliario de CaixaBank Research hace un profundo análisis de cómo los compradores foráneos están tirando del mercado. Para ellos, la fuerte subida del precio de las hipotecas en España es un mal menor con un impacto muy limitado.

El informe destaca que, el año pasado, sólo un 34% de las compraventas de extranjeros llevaron asociada la contratación de una hipoteca en España. Dicho de otra manera, o bien consiguen financiación bancaria en su país de origen, o bien disponen de ahorros suficientes para hacer frente a la operación. Muy distinta es la situación en España, donde el 78% de los compradores nacionales contratan una hipoteca.

"Y eso que se está asistiendo a un crecimiento exponencial de las operaciones que se pagan a tocateja. Sobre todo de inversores que antes contrataban hipotecas al 1,5% TAE y que ahora, con los precios en el 4%, optan por tirar de los fondos acumulados. Pero las familias más jóvenes tienen que recurrir obligadamente a la financiación bancaria para comprar una vivienda", señalan fuentes del sector.

La realidad deja cifras muy contundentes. El peso de los extranjeros en las compraventas ha saltado hasta el 14,5% según el Colegio de Registradores, mientras que el peso en la contratación hipotecaria se mantiene muy estable ligeramente por encima del 6,5%. Y es que sólo una de cada tres extranjeros que compra casa en España contrata una hipoteca en territorio nacional.

Mal asunto para los bancos españoles, que asisten a una caída continua del saldo vivo hipotecario (volumen de préstamos que generan intereses para el sector) a lo largo de 2023. "Normalmente, los extranjeros con un perfil más inversor traen la financiación más que amarrada desde sus países de origen. Son de los ya residentes aquí de donde más demanda recibimos", señalan fuentes del sector financiero.

Estabilizar el mercado

La importancia de las compras de extranjeros a la hora de equilibrar el mercado inmobiliario español también tienen que ver con el volumen de las operaciones. Son sustancialmente más grandes que la de los españoles, especialmente en el caso de los no residentes. En su informe CaixaBank destaca que este diferencial de precio se intensificó tanto en 2021 como en 2022, en un proceso que se amplía también al importe medio de las hipotecas.

"Vamos a ver cómo esta tendencia se acentúa en los próximos trimestres, porque el impacto de la subida de tipos y de los préstamos es mucho mayor para los compradores españoles. Muchos de ellos tienen que reducir el importe de sus compras para poder acceder a la financiación. En el caso de los extranjeros no residentes, este es un asunto menor que no frena el tamaño de las operaciones", señalan fuentes del sector.

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