El Gobierno y sus grandes compañeros de viaje en esta legislatura han pactado mantener en el 2% el tope a las subidas del precio del alquiler en 2023 y subirlo al 3% en 2024. Después, se aplicaría un nuevo cálculo. Es decir, se crearía un índice en el que la evolución de la inflación tendría un peso sustancialmente menor al IPC a la hora de actualizar las rentas. Hasta aquí, se puede decir que Podemos ha ganado la batalla.
Desde el sector se advierte que estás novedades sólo van a acentuar las tendencias que, de una forma cada vez más tangible, se han venido observando desde que el Gobierno decidió intervenir el mercado. Aseguran que el mercado de alquiler será cada vez más estrecho porque el problema es mucho más de falta de oferta que de precios. Y creen que las medidas no harán sino meter más miedo aún a los propietarios.
"El número de propietarios que alquilan sus viviendas se va a desplomar. Muchos de ellos van a optar por poner sus viviendas en venta o a echar la llave esperando tiempos mejores. Otros, con liquidez suficiente para comprar inmuebles para su alquiler posterior con rentabilidades que en estos momentos se sitúan alrededor del 7%, buscarán otras alternativas. El problema sólo se va a agrandar", aseguran en una gran consultora.
Los propietarios se sienten cercados. No es ya que no pueden negociar los precios libremente, sino que a partir de ahora se considerará como grandes tenedores a aquellos que tengan cinco viviendas en propiedad, y no 10 como se barajaba inicialmente. Por lo tanto, se dispara el número de dueños de viviendas afectados por las limitaciones. Sus inmuebles se someterán al índice establecido por el Gobierno.
Zonas tensionadas
Para terminar de rizar el rizo, la nueva ley reduce las condiciones a cumplir para que una CCAA o ayuntamiento declare zonas de mercado tensionado de alquiler. La cuestión es hasta qué punto las nuevas medidas de protección de los inquilinos, que el sector inmobiliario tilda de "exageradas", pueden llegar a estrangular un mercado de alquiler que apenas se sostiene: según Idealista, el año pasado, el stock de viviendas en alquiler cayó un un 17% de media en España y más de un 30% en Madrid.
"El problema es que se está reincidiendo en el error con una ley muy electoralista que no contiene medidas para ampliar el parque de viviendas en alquiler. Intervenir en el mercado suele ser una mala idea, sobre todo si la falta de oferta fuerza a muchas familias a comprar casas justo ahora que se están disparando los precios de las hipotecas con precios de las casas todavía desmedidos", señalan fuentes del sector.
BBVA prevé una caída del 30% de las transacciones de viviendas en 2023, mientras que CaixaBank cifra el retroceso en el 26%. El principal motivo es la subida de los tipos de interés y el rally de la inflación, que han reducido extraordinariamente el margen de maniobra de las familias. Mientras, el coste de los préstamos para vivienda se sitúa en los niveles más altos desde el lejano 2018.
Con estas cartas sobre la mesa, los expertos creen que la Ley de Vivienda llega en el peor momento posible, en pleno punto de inflexión del mercado. "La gran paradoja es que puede acabar perjudicando sobre todo a los colectivos más desfavorecidos a los que pretende proteger", señalan en una gran consultora inmobiliaria que recuerda que cerca de los precios de alquiler de 25 capitales españolas están en máximos históricos.