El mercado de arrendamientos se está viendo sometido a enormes tensiones en este comienzo de año. Según datos de Idealista, el indicador del ‘stock’ de viviendas en alquiler -número de casas disponibles respecto al parque total- ha caído por debajo del 1%. No hay registros tan pobres desde el año 2020, cuando la pandemia paralizó el mercado casi completamente. En las dos grandes plazas, Madrid y Barcelona ese porcentaje era de sólo el 1,2% y el 1,5% cuando acabó 2022.
El primer impacto de esta ya alarmante ausencia de producto es que los precios de los alquileres se han disparado hasta niveles máximos históricos o muy cercanos en los mercados históricamente más líquidos del país, pero que en estos momentos están asfixiados. Especialmente en el centro de las grandes capitales se está produciendo una situación sin precedentes que amenaza el modelo actual.
Falta producto por la falta de seguridad jurídica -la situación en Barcelona es especialmente grave por los efectos de la política muy intervencionista de Ada Colau- y suben los precios a velocidad desmedida. Un 8,7% en enero respecto al mismo mes del año pasado según datos de Fotocasa.
“Estamos viendo como alrededor de un 20% de las provincias españolas marcan récords de precios en este comienzo de año. En un momento de subida de la inflación y de debilidad económica, el mercado del alquiler está viviendo una evolución de precios que más bien se corresponde con un momento de euforia. Pero la realidad es que hay cada vez menos producto al mismo tiempo que la demanda es cada vez mayor”, señalan fuentes del sector.
El alza de los precios se empieza a trasladar a velocidad de crucero a la periferia de las ciudades, a las que la demanda se desplaza en busca de precios más razonables. Según Fotocasa, el precio del alquiler en las zonas que están conectadas por tren a 30 minutos de las grandes ciudades es un 60% más barato que en el centro. La elección que muchos hicieron tras la pandemia para buscar espacios más amplios es para otros una obligación ahora.
“Muchas de las familias que pensaban comprar una casa y ya no pueden por la subida de los tipos de interés y de las hipotecas tienen que buscar soluciones de alquiler. El mercado no puede estar más tensionado, porque hay unos desequilibrios extraordinarios”, reconocen en una gran consultora. Los expertos reconocen que la situación tiene poco arreglo a corto plazo, porque quienes alquilan -cada vez menos- tienen la sartén por el mango.
Una situación que sí empieza a cambiar sin embargo en el segmento de las compraventas, donde sí ha comenzado un proceso de desaceleración todavía suave de los precios a pesar de que el alto precio de las materias primas ha rebajado sustancialmente la construcción -y esto también afecta al alquiler- de obra nueva. Pisos.com advierte que esta situación se va a mantener todo el año y recuerda que hace falta levantar 150.000 viviendas nuevas al año para satisfacer la demanda.
Con estas cartas sobre la mesa, Tinsa señala que hay desaceleración en el mercado. Según sus datos, el precio medio de la vivienda usada y nueva continuó en enero el proceso de estancamiento que inició el año pasado, con un suave descenso del 0,1% en febrero. Un movimiento que no tiene similitud alguna con lo que está ocurriendo en el mercado del alquiler donde las tensiones van a seguir creciendo a lo largo del año.