Por si había alguna duda sobre el cambio de ciclo en el mercado hipotecario, las estadísticas del INE correspondientes a 2022 las ha despejado todas de un plumazo. Empujada por la brutal subida del Euribor -que asusta por encima ya del 3,6% en tasa diaria- y las expectativas de nuevas alzas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), la banca ha subido los precios de las hipotecas hasta niveles de la pasada década.
O de hace casi cinco años en el caso del tipo medio, que ha escalado hasta el 2,67%, muy por encima del 2,44% de 2020, cuando el mercado registró mínimos históricos. Por entonces, el euribor seguía en su interminable travesía del desierto de tipos negativos y la banca estaba armando la oferta de hipotecas más atractiva de la historia. Había pastel para todos porque la banca estaba dispuesta a bajar mucho el listón de las exigencias.
"Fue una época de café para todos que sólo cortó temporalmente la pandemia. Pero el parón posterior al Covid-19 siguió una recuperación muy rápida, porque la sangre no llegó al río y, al fin y al cabo, los tipos de interés estaban en niveles negativos. Para todos los bancos la prioridad absoluta era vender hipotecas, y lo hicieron como nunca en los últimos años, ampliando el punto de mira a todos los niveles económicos", señalan en un gran banco español.
Giro de 180 grados
Pero la situación ha dado un giro de 180 grados en apenas un año. El rally de la inflación, el impacto económico de la guerra de Ucrania y, claro está, la subida de los tipos de interés, amenaza con excluir de la posibilidad de financiar una vivienda a miles de familias. En realidad ya lo está haciendo desde hace algunos meses -la compraventa de casas cayó un 10% en diciembre- pero todo hace indicar que el proceso va a ir a más.
CaixaBank acaba de emitir un mensaje inequívoco en esta dirección. Cree que el esfuerzo hipotecario que deben afrontar las familias se va a situar en el 38% en la primera mitad de este año. Si se cumplen este pronóstico, se volvería a niveles no vistos desde 2011, cuando el mundo seguía sufriendo las consecuencias de la gran crisis inmobiliaria y financiera que tuvo como gran icono la crisis de Lehman Brothers.
Si los niveles actuales de esfuerzo por debajo del 35% empiezan a ser ciertamente inaceptables, un estirón hasta cerca del 40% sería algo más que preocupante. "Estamos empezando a ser mucho más selectivos en la concesión. Ya no podemos mantener los estándares de hace un año, ni mucho menos. Los mejores precios son sólo para familias muy solventes. Se trata de limitar los riesgos de impagos futuros", señalan en un gran banco.
En las entidades reconocen que, a la vista de la evolución de los tipos de interés, será irremediable otra ronda de subidas de precios en esta segunda mitad del primer trimestre. Especialmente en las hipotecas a tipo fijo, cuyo peso se está desplomando en la oferta comercial de los bancos, que ahora potencian los préstamos a tipo variable y mixtos, los que sí se benefician de la subida de tipos.
En el sector se da por hecho que, con todas estas cartas sobre la mesa, en 2023 se va a producir una caída de la actividad hipotecaria que en el mejor de los casos se situaría en el 10%. Malas noticias para las familias a las que, desde la segunda mitad del año pasado, se les ha más que doblado el precio de las hipotecas fijas y no quieren asumir el riesgo de las variables.