Son números sensiblemente mejores que los del año anterior, pero aún quedan muy lejos de los registros de 4.300 millones de 2019. Es decir, antes del estallido del coronavirus que ha cambiado muchos de los usos y costumbres en un segmento del mercado inmobiliario que tiene que asumir que se encuentra en plena travesía del desierto. Otros como el logístico le han arrebatado el calificativo de activo estrella.
El año 2023 está consolidando la tendencia hacia las oficinas flexibles. Un reciente estudio de la consultora JLL revela que la contratación de estos espacios creció algo más del 20% el año pasado. Las cifras son espectaculares, y dicen que esta fórmula ya supone alrededor del 6% de la contratación de oficinas en los dos grandes mercados, Madrid y Barcelona. Y todo apunta a que el fenómeno es imparable.
"La demanda de oficinas flexibles no para de crecer en este comienzo de año. En una situación de debilidad económica y muchas dudas sobre el futuro, cada vez más empresas apuestan por esta fórmula que les permite modular el espacio que necesitan y también los tiempos de ocupación. No debería haber cambios mientras la situación económica actual se mantenga", aseguran en uno de los principales operadores en estos activos.
JLL constata que el fenómeno se está extendiendo también a las capitales de provincia de otras grandes ciudades españolas. El auge del teletrabajo está provocando un giro drástico de las preferencias de la demanda que está alterando quizá para siempre el 'modus operandi' en el sector. Para los vendedores, cada vez resulta más difícil vender oficinas. La alegría operativa anterior a 2022 no se deja ver.
Distintos expertos consultados calculan en alrededor del 50% el porcentaje de oficinas en proceso de venta que no consiguen cerrar operaciones. Muchas de estas transacciones se están demorando mucho en el tiempo, y todo hace sospechar que, en cada vez más casos, difícilmente tendrán salida, según su ubicación. Fuera de las grandes áreas de oficinas de las mayores capitales hace cada vez más frío.
A dos velocidades
El Office Property Telescope de EY España de 2023 contrasta que hay dos velocidades muy diferentes entre las zonas zonas prime y los extrarradios de las dos grandes capitales, "que arrastran un importantísimo stock de oficinas vacías: más de dos millones de metros cuadrados. Esto es un problema ya crónico en puntos de los ejes de la carreteras A-6, A-2 y A-1 de Madrid, y zonas como El Prat de Barcelona".
Por lo tanto, en pleno aumento de los costes de financiación y con rentas que siguen por debajo de los niveles de 2019 previos al Covid-19, el mercado está en plena metamorfosis. Uno de los grandes cambios es que la rehabilitación de oficinas está ganando terreno a la construcción de nuevos complejos. El objetivo es dotar a muchos activos que se han quedado desfasados de las necesidades básicas que demandan los inquilinos.
Se calcula que en Madrid cerca del 60% de la nueva oferta para este año y para 2024 procederá de edificios rehabilitados. Toda una revolución en marcha para un segmento del mercado inmobiliario que aspira a recuperar su lugar de privilegio. De momento, tiene que luchar contra un escenario macro muy complejo, y también contra el impacto del teletrabajo. Dos variables claves para dilucidar el futuro de las oficinas.