Estas ope­ra­ciones cargan con un peso cada vez mayor de la ac­ti­vidad hi­po­te­caria

La banca afronta un aluvión de subrogaciones hipotecarias

En enero des­apa­rece la exen­ción en las co­mi­siones apro­bada por el Gobierno

Hipotecas aplazadas.
Hipotecas aplazadas.

Cuatro de cada diez ope­ra­ciones hi­po­te­ca­rias ce­rradas a lo largo de 2023 han sido su­bro­ga­cio­nes. Un por­cen­taje que po­dría crecer sen­si­ble­mente este mes de di­ciem­bre, el úl­timo en el que -sobre el pa­pel, si el Gobierno no saca otro co­nejo de la chis­tera- se podrá cam­biar el prés­tamo de banco sin pagar co­mi­sio­nes. Así lo es­ta­blece el có­digo de buenas prác­ticas que pac­taron el Ejecutivo y el sector fi­nan­ciero. A partir de enero, la in­cer­ti­dumbre pa­rece to­tal, como en otras nor­ma­ti­vas, según los ges­to­res.

Desde entonces, el volumen de subrogaciones ha sido muy elevado. Los hipotecados se han ido a la competencia del banco que les concedió el préstamo buscando condiciones más ventajosas en precio, modalidad y plazos. Pero son muchos los españoles que están retrasando la decisión hasta última hora. Las negociaciones con los bancos se han intensificado en los últimos días, con la intención de llegar a un acuerdo las próximas cuatro semanas.

Hay mucho en juego, porque a partir del 1 de enero el coste de la subrogación se situará entre los 2.000 y los 5.000 según el volumen de la hipoteca. La comisión que cobran los bancos se sitúa alrededor del 2%, lo que encarecerá sensiblemente una operativa que ha permitido a miles de españoles cambiar su hipoteca variable por una fija o por una mixta y protegerse de la subida del Euribor.

“Hasta ahora, subrogar ha salido prácticamente gratis al hipotecado, que sólo ha tenido que pagar el coste de tasación de la vivienda, que no va más allá de los 300 ó 400 euros. Nos enfrentamos a un diciembre caliente en el que se van a cerrar muchas subrogaciones de quienes han esperado hasta el último momento. Hay un volumen de operaciones pendiente de cerrar muy importante”, señalan en una entidad mediana.

Los brókeres hipotecarios, cada vez con más peso como nexo de unión entre clientes y bancos, han detectado durante el año aumentos de hasta el 300% en la demanda de subrogación de hipotecas. Un porcentaje que se está quedando corto en estas últimas semanas del año, en las que la actividad va a ser frenética en las entidades financieras, que van a poner en marcha estrategias muy distintas.

Los bancos más activos en subrogaciones -CaixaBank, BBVA, Imagin, Opebank y Abanca

Evo Banco y Openbank, por ejemplo, cuentan con ofertas ventajosas en precios que van desde el 3% hasta el 3,6% TAE en hipotecas fijas y entre el 3,6% y el 4% en las mixtas para perfiles muy solventes- van a poner toda la carne en el asador. Pero ellos mismos cuando se vean afectados y el resto del sector tendrán también que emplearse a fondo para retener a los mejores clientes.

Es decir, a aquellos vinculados de perfil más alto con lo que se verán obligados a renegociar las condiciones de la hipoteca. Por lo tanto, el sector también se prepara para una avalancha de renegociaciones en un final de año en el que una parte de la banca quiere ampliar su cuota hipotecaria y, otra parte, protegerla.

La batalla está servida en un momento en el que, además, se ha producido un frenazo en el Euribor que mantendrá atractivos los precios de las hipotecas más baratas. “El índice hipotecario ha comenzado el año en el 3,90%, cada vez más lejos del 4%. Aunque no es definitivo y podemos ver más tensiones a corto plazo, nos permite sostener la oferta en los niveles actuales o incluso ajustarla un poco a la baja”, señalan fuentes financieras.

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