La nueva Ley de Vivienda ge­nera fuertes ten­siones en el sector in­mo­bi­liario

Merlín Properties y Colonial buscan despertar en Bolsa tras un año de pesadilla

La in­ver­sión apunta de nuevo a las so­ci­mis, pese a la pér­dida de ne­gocio y la in­se­gu­ridad ju­rí­dica

Colonial
Colonial

Pese a las fuertes subidas este jueves de Merlin y Colonial en Bolsa, las grandes so­cimis es­paño­las, Merlin Propertis e Inmobiliaria Colonial, no atra­viesan por un buen mo­mento en los mer­cados fi­nan­cie­ros. Y eso que el sector in­mo­bi­liario es­pañol man­tiene un cre­ci­miento su­pe­rior a la media eu­ropea gra­cias al fuerte re­punte del tu­rismo y el con­se­cuente au­mento del gasto en ser­vi­cios que le está per­mi­tiendo aguantar mejor la sa­cu­dida. No obs­tante, sobre el sector está pe­sando una honda preo­cu­pa­ción con la idea de los tipos de in­terés más altos du­rante más tiempo.

Las acciones de las dos compañías que se dedican al sector inmobiliario del Ibex 35, Colonial y Merlin Properties, rebotaron este jueves más de un 6% en Bolsa, después de que los bancos centrales de las principales economías del mundo hayan decidido poner fin a las subidas de tipos de interés. Colonial se revalorizó un 6,69%, hasta los 5,66 euros por acción, al mismo tiempo que los de Merlin subieron un 6,23%, hasta cerrar en los 8,36 euros.

Restricciones monetarias

Pero las restricciones monetarias están enfriando la actividad económica y amenaza con una ralentización del negocio inmobiliario entre finales de este año y el comienzo del próximo. Todo ello, señalan los expertos, en medio de una gran incertidumbre política por la formación del nuevo Gobierno.

La Ley Nacional de Vivienda aprobada en España en 2023, lejos de alcanzar sus objetivos iniciales de favorecer su acceso, está provocando nuevas tensiones en el sector inmobiliario, poniendo en riesgo la rentabilidad y la liquidez de su modelo de negocio con la merma de los ingresos y el aumento de los gastos.

Aunque la inversión en vivienda de las grandes socimis cotizadas del Ibex 35 está muy limitada, el resto de su actividad fundamentalmente en el negocio de las oficinas también se verá muy afectada. Según datos de finales del 2022, un 82 % de la cartera de las empresas españolas del sector estaba invertido en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos, mientras que las viviendas apenas suponían un 11,2 % de sus activos.

Los puntos fuertes de Colonial y Merlín

Este es el caso, por ejemplo, de Inmobiliaria Colonial, claramente enfocada al mercado de las Oficinas Premium. El grupo, de hecho, es una de las grandes referencias europeas en este segmento con más de un 90 % centrada por completo en esta clase de activos.

La gran ventaja para el grupo es que más de la mitad de sus rentas por esta actividad proceden de París y no se ven afectada por la legislación española. No se puede decir lo mismo de su gran apuesta por el coworking a través de Utópicos, lo que ha provocado el cierre de algunos de sus espacios más emblemáticos.

En cambio, la experta del sector Siena Golan, Property Market Research de DWS, estima que “las perspectivas de crecimiento de los alquileres en el sector logístico en España siguen siendo positivas, con una tasa de vacantes inferior al 5 % de media en Barcelona y Madrid y una demanda que se mantiene elevada”.

Un potencial crecimiento que puede beneficiar en especial a Merlin Propertis con una mayor diversificación en logística, aunque también con una fuerte posición en centros comerciales, centros de datos, oficinas que por el contrario sufrirán un fuerte impacto. Habrá que esperar, por tanto, a la presentación de sus resultados para ir conociendo más en profundidad los efectos en sus cuentas de la nueva Ley.

Pero más allá del detalle en el negocio, los expertos hablan de otros importantes efectos colaterales sobre la inversión. La inseguridad jurídica que azota a las socimis con la nueva legislación hace que la inversión se torne más reacia a tomar posiciones. El sector pierde así su tradicional perfil de refugio ante la imposibilidad de actualizar sus rentas a la inflación, lo que un entorno como el actual resulta bastante perjudicial.

Las sensaciones mejoran

Aunque sus cotizaciones siguen muy penalizadas, lo cierto es que la inversión vuelve a apuntar hacia el sector inmobiliario para aprovechar los buenos precios tras los fuertes ajustes sufridos durante el ejercicio.

Las acciones de Inmobiliaria Colonial, a pesar de recuperar cerca de un 10 % desde principios de octubre, todavía pierde cerca de un 7 % en Bolsa en el conjunto del año con un perfil descendente desde que entró en vigor la Ley. Las sensaciones de los inversores, sin embargo, empiezan a mejorar una vez que el valor ha encontrado suelos sobre los 5 euros por acción y con la vista puesta en los resultados previstos para mediados de este mes de noviembre.

El camino de Merlin Properties en el mercado este año tampoco es para tirar cohetes. Sus acciones pierden aún un 6 % desde principios de enero a pesar del rebote experimentado en las últimas sesiones. El suelo encontrado sobre los 7,7 euros por acción da esperanzas a sus accionistas que también esperan con interés sus resultados del próximo 17 noviembre, un día después de los de Colonial.

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