Tanto, que la Junta Europeo de Riesgo Sistémico (JERS) ha hecho un llamamiento a la Comisión Europea de Bruselas, para que revise las exigencias ‘macroprudenciales’ del sector financiero con el fin de acotar los riesgos de banca y financieras, pero también de gestoras de fondos y aseguradoras, mantienen en el sector inmobiliario.
La recomendación de este organismo, presidido por Christine Lagarde -presidenta también del Banco Central Europeo, BCE- es que la UE y las autoridades de cada país miembro mejoren el seguimiento de los riesgos sistémicos con origen en el sector inmobiliario para “ identificar los riesgos que podrían afectar a la estabilidad financiera y considerar posibles respuestas”.
La JERS recuerda que las autoridades nacionales deben garantizar tanto la adecuada financiación al sector inmobiliario como la “capacidad de resistencia de las instituciones financieras”.
Para este organismo, “la calidad crediticia de las carteras inmobiliarias debe ser monitorizada, mientras que se necesita un aprovisionamiento adecuado para las categorías de préstamos que podrían verse afectados negativamente por cambios en el mercado o por desarrollos económicos y financieros adversos”. Hace, además, un llamamiento a la Comisión Europea para que examine el marco macroprudencial actual y asegure “una aplicación coherente de las normas para afrontar los riesgos relacionados con las exposiciones al sector inmobiliario” de todas las instituciones financieras.
Medidas políticas y empresariales
La Junta Europea de Riesgo Sistémico hace un listado de las medidas políticas que recomienda adoptar a corto y medio plazo en todo el Espacio Económico Europeo (EEE). Entre ellas, que los bancos supervisen sus actuales carteras inmobiliarias, y "reevalúen periódicamente los valores de las garantías” y la “capacidad de servicio de la deuda de los prestatario” y les pide que “reserven provisiones adecuadas”.
Con el fin de asegurar la resistencia del sector financiero, cree que “las autoridades pueden usar medidas de ponderación de riesgo o colchones de capital” para abordar riesgos cíclicos o estructurales amplios, o para apuntar a riesgos específicos del mercado inmobiliario.
En los fondos fondos de inversión considera importante “asegurar la alineación entre los términos de reembolso de fondos y la liquidez de los activos subyacentes”; evaluar los riesgos que surgen “del desajuste de liquidez y el apalancamiento” y usar herramientas de gestión de liquidez y límites de apalancamiento. Mientras recomienda a las aseguradoras que monitoricen “el nivel de requisitos de capital de solvencia”, especialmente en lo que se refiere a garantías de deuda o inversión en inmobiliaria y a la forma en que “contabilizan los riesgos” cuando invierten en este sector a través de fondos de inversión.
El análisis realizado a las instituciones y los mercados de los 30 países miembros de la JERS, considera que el sector financiero europeo “es vulnerable actualmente a riesgos cíclicos relacionados con el aumento de la inflación, el endurecimiento de las condiciones financieras que limita el margen para refinanciar la deuda existente y la toma de nuevos préstamos”. Porque el ‘ladrillo’ podría ser "una fuente de riesgos para la estabilidad financiera”.
Una evolución adversa del sector inmobiliario -añade- puede tener “un impacto sistémico en el sistema financiero y en la economía real”. El caso de la burbuja inmobiliaria española de 2008 y la consiguiente crisis financiera, parece estar en la mente de los analistas de la JERS cuando señalan que “estas vulnerabilidades pueden verse amplificadas por efectos de contagio entre países y por las interconexiones entre instituciones financieras. Las entidades de crédito como los bancos comerciales -dice- están particularmente expuestas a este sector a través del riesgo de crédito de los préstamos”.
El peligro del ladrillo
Los datos que aporta el análisis de la JERS señalan que la financiación bancaria “presenta elevadas ratios préstamo/valor" en varios países del EEE. “Esta ratio -añade- aumenta si el valor de las garantías de los préstamos disminuye, lo que daría lugar a un incremento de las ratios de pérdidas en caso de impago de las entidades de crédito y, potencialmente, a mayores exigencias de provisiones y requerimientos de capital. En última instancia, ello podría limitar la capacidad de las entidades para mantener la oferta de crédito”. Además, la materialización de los riesgos actuales “también incidiría negativamente en la calificación crediticia de las titulizaciones de préstamos inmobiliarios” que mantienen los bancos.
El aviso a los ‘navegantes bancarios’ no es el único. También advierte de los “desajustes de liquidez en los fondos de inversión inmobiliaria” y señala el efecto que puede tener en los fondos de pensiones y las compañías aseguradoras, tradicionales inversores en este tipo de propiedades. "Si bien una gran parte de las exposiciones a inmobiliaria consisten en exposiciones crediticias del sector bancario, la importancia de los fondos de inversión ha ido en aumento”, señala.
El informe identifica las principales “vulnerabilidades" que pueden afectar a la estabilidad financiera: los precios de las propiedades inmobiliarias siguen al alza especialmente en las propiedades industriales y residenciales y las propiedades que se consideran de primera calidad; por lo que la JERS advierte de “la posible sobrevaloración de dichas propiedades”, aunque reconoce que hay indicios de una bajada de precios desde la segunda mitad de 2021.
Y subraya que “la evidencia sugiere que los índices LTV [Loan To Value, relación préstamo-valor] de los préstamos bancarios son relativamente altos” en los préstamos inmobiliarios, para advertir que "los datos apuntan a un desajuste de liquidez de los fondos de inversión en relación” con los activos inmobiliarios.
Creada en 2010, la JERS es un organismo independiente de la Unión Europea encargado de vigilar la estabilidad del sistema financiero (entidades de crédito, aseguradoras, la banca, infraestructuras del mercado financiero y otras instituciones y mercados) mediante la supervisión en los 27 países de la Unión más Islandia, Liechtenstein y Noruega. Aunque sin capacidad vinculante, las recomendaciones de este organismo son muy tenidas en cuenta, habida cuenta de que comparte sede, presidenta, vicepresidente y consejeros -entre otros- con el Banco Central Europeo.