Los pre­cios ace­leran al má­ximo desde el úl­timo tri­mestre del año pa­sado

El nuevo escenario inmobiliario aboca a menos hipotecas, más caras y menos negociables

Después de un año 2022 ex­tra­or­di­nario de ac­ti­vidad hi­po­te­ca­ria, el mer­cado re­zuma ago­ta­miento

Hipotecas aplazadas.
Hipotecas aplazadas.

Las ci­fras de no­viembre del Instituto Nacional de Estadística (INE), del Banco de España y de los no­ta­rios, y las de di­ciembre de la Asociación Hipotecaria per­miten hacer un diag­nós­tico bas­tante cer­tero de lo que ya es una realidad en el mer­cado hi­po­te­cario es­pañol: se con­ceden menos hi­po­te­cas, son sen­si­ble­mente más caras sobre todo en la mo­da­lidad de tipo fijo y ahora es mucho menos atrac­tivo re­ne­go­ciar un prés­tamo para compra de vi­vienda.

Todos estos ingredientes mezclados dejan un cóctel de sabor muy amargo para los hogares, que en cuestión de seis meses han dejado atrás el paraíso de los mínimos históricos del 1% a tipo fijo para adentrarse en una pesadilla sin final aún. Ya no hay préstamos fijos por debajo del 3% y dos terceras partes de los bancos han llevado su oferta ya por encima del 4%. A tipo variable, es el Euríbor quien impone su ley.

El índice hipotecario del que dependen alrededor de cuatro millones de hipotecas variables mira ya de cerca el nivel del 3,5%. Parece cuestión de tiempo que conquiste esta cota antes de lanzarse a por la del 4% que algunas casas de análisis creen que será el techo de un rally histórico que ha puesto patas arriba el mercado hipotecario. El precio medio publicado por el INE en noviembre, el 2,55%, ya ha vuelto a niveles prepandemia.

Y la Asociación Hipotecaria, con datos más adelantados ya de cierre de 2022, confirma que hay subida libre en marcha con tipos medios que según sus estadísticas y sistemas de medición han saltado ya hasta el 3,11%. El vuelo es de nada más y nada menos de un 8% frente al mes de noviembre anterior. Por lo tanto, la banca está ajustando de forma ya muy significativa su oferta hipotecaria a la nueva realidad.

“Ni que decir tiene que los mínimos históricos de 2022 no volverán a ser vistos por varias generaciones. Estamos en un período de normalización de precios después de una larga era de tipos negativos. Los precios de hoy son normales mirando las estadísticas históricas, pero son un desastre para quienes necesitan comprar una vivienda y ver cómo la financiación se ha triplicado en cuestión de seis meses. Todo indica que vamos a ver más subidas a corto plazo”, señalan fuentes del sector.

Fuera del mercado

Dicho de otra manera, cada vez más familias se quedan fuera del grupo -que era muy numeroso hasta la pasada primavera- de compradores potenciales de vivienda. La demanda de hipotecas se ha reducido por la pérdida de solvencia de las familias ante el aumento de la inflación y por la ralentización económica. Pero el factor clave e incontestable es que no salen los números tras la subida del precio de las hipotecas hasta niveles de 2014.

Para los que ya están hipotecados, pero quieren renegociar las condiciones del préstamo, las cosas también se complican. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas renegociaciones -sin incluir todas las comisiones- se ha disparado casi un 50% por encima del 2,3% de media. Los bancos dicen sí a cambiar las condiciones, pero a los nuevos precios de mercado. En muchos casos no compensa.

Con estas cartas sobre la mesa, la actividad empieza a ofrecer signos de cansancio. Nada grave, de momento, porque el nivel de contratación sigue siendo muy elevado por las prisas de los compradores más solventes por evitar nuevas subidas de precios futuras. Según los notarios, el volumen de hipotecas cayó un 8,5% interanual en noviembre, en paralelo a un desplome del 8,2% de la compraventa de viviendas.

Con esta avalancha de datos, la radiografía del nuevo mercado hipotecario es cada vez más nítida y apunta hacia una paulatina pérdida de dinamismo. La banca lo afronta después de dos años muy buenos en términos de concesión que le permiten afrontar sin excesivos agobios las primeras evidencias de un giro cuya intensidad dependerá del Banco Central Europeo (BCE). De momento, toca seguir tomando curvas.

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