Acelerón en los úl­timos doce meses con 600.000 uni­dades ven­di­das, el má­ximo desde 2008

El precio de la vivienda se frenará en 2023 sin que haya riesgo alguno de burbuja

La obra nueva ha subido el 8,5% hasta ju­lio, frente a la de se­gunda mano, apenas un 2,56%

Vivienda.
Vivienda.

El mer­cado in­mo­bi­liario es­pañol man­tiene el fuerte ritmo de cre­ci­miento que marcó ya el año pa­sado hasta al­canzar ci­fras de com­pra­ventas que no se veían este 2008. Los es­pañoles han com­prado en los úl­timos meses más de 600.000 vi­viendas en una ten­dencia que, según re­flejan los úl­timos in­formes del sec­tor. Perp al­gunos ana­listas preven un brusco fre­nazo al final del año y en 2023.

CaixaBank Research, por ejemplo, asegura que el mercado se ha acentuado en la primera mitad de este año, “en sintonía con la inercia positiva que ha mantenido la economía española pese al contexto adverso”. Aunque advierte que a medio plazo la tendencia es que dicho ritmo se ralentice.

Por su parte, el portal pisos.com asegura que el precio de la vivienda ha mantenido también un signo alcista aunque francamente más moderado al situarse en el 2,56%, hasta los 1.926 euros por metro cuadrado.

Para CaixaBank Research, el precio de la vivienda también se ha disparado en el primer cuarto de 2022 al situarse el 8,5% frente al 6,5% con que cerró el ejercicio pasado. Es decir, de diciembre a marzo el precio de la misma vivienda había subido dos puntos porcentuales o, lo que es lo mismo, el 31% más.

Esta tendencia alcista se ha consolidado e, incluso, acentuado durante el conjunto del primer semestre y, según prevé, “el repunte de los precios puede tener cierta continuidad, sobre todo debido al alza de los costes de construcción, agravados por la guerra en Ucrania y los cuellos de botella en las cadenas de valor globales”.

Los analistas del banco inciden en que el aumento de la inflación es "más intenso y persistente” de lo previsto; de modo que la decisión del BCE de abandonar la política de compra de activos financieros desde el 1 de julio y el endurecimiento anunciado de la política monetaria hacen prever a os mercados financieros que los os tipos se situarán entre el 0,75% y el 1,25% a final de año.

Por ello, CaixaBank Research estima que se produzca “un cierto enfriamiento del mercado inmobiliario de cara a 2023”. Eso se debe traducir en una bajada en el número de operaciones y pasar de las 550.000 viviendas previstas en 2022 para quedarse en 490.000 en 2023 “y que el precio de la vivienda se ralentice del 6,6% previsto para 2022 al 2,2% en 2023”. Los visados de obra pasarán, según estas. Islas estimaciones, desde las 108.000 de 2021 a 100.000 durante este año y 2023.

Con ello, añaden, “la moderación de los precios limitará el empeoramiento de la accesibilidad causado por la subida de tipos. Asimismo, la ausencia de desequilibrios en el mercado de la vivienda español aleja la posibilidad de un aterrizaje brusco”. Habrá que ver, por ejemplo, el efecto que tengan las 12.000 nuevas viviendas en Campamento (Madrid) anunciadas ayer por el presidente del Gobierno en un mercado tan tenso como el madrileño.

Desde luego, en el mercado de las zonas turísticas, las compraventas de extranjeros han vuelto a situarse como el gran dinamizador; hasta el unto de que es, precisamente, en las provincias con mayor peso del inversor extranjero donde más suben los precios hasta el 10,2% frente al 6,3% que marcan los municipios no turísticos. Para los analistas de CaixaBank, “el recorrido de la demanda extranjera de vivienda en España es prometedor” por dos motivos: el envejecimiento de la población europea y por el liderazgo de España en competitividad turística.

España, riesgo de burbuja “contenido”

El mimso análisis se detiene en el efecto del endurecimiento de las condiciones financieras como vía para la lucha contra la inflación. Los analistas de CaixaBank Research señalan, por un lado, que “en varios países las autoridades han puesto en marcha una serie de instrumentos macroprudenciales para enfriar el mercado” y que “en España, el riesgo de burbuja inmobiliaria parece contenido”

Durante la pandemia, en muchas economías avanzadas los mercados inmobiliarios profundizaron la tendencia alcista que ya marcaban con anterioridad. Pero el ahorro acumulado durante ese año y el siguiente y el cambio de preferencias respecto a la vivienda (primera residencia) llevó el indicador agregado del precio de la vivienda en los países desarrollados crecía el 13,9% en términos interanuales durante el último trimestre de 2021, “mostrando una notable aceleración respecto a los crecimientos prepandemia (4,1% en promedio en el periodo 2015-2019)”, señalan los analistas según el indicador del precio de la vivienda de la Fed de Dallas.

Un indicador, por cierto, que marca que el número de economías con un mercado residencial sobrevalorado se acerca a los máximos de 2006 cuando se registró el pico del boom inmobiliario en el ciclo anterior. Para estos analistas, el grave riesgo radica en el hecho de que la subida de los tipos “está siendo más rápida e intensa de lo previsto anteriormente, y preocupa el impacto que ello pueda tener sobre unos mercados inmobiliarios que, en algunos casos, podrían estar sobrecalentados”.

Según esto, mercados como Nueva Zelanda, Canadá, Australia, Países Bajos y Luxemburgo se sitúan en la zona de mayor riesgo de burbuja. Estados Unidos, Alemania, Portugal, Suecia, Dinamarca, Irlanda, Noruega, Francia y el Reino Unido lo están en la zona de riesgo intermedio mientras que mercados como los de España, Italia y, finalmente, Japón, serían los países con menor riesgo de burbuja inmobiliaria. CaixaBank research, respecto a nuestro país, es bien clara cuando señala que “las subidas de tipos de interés aumentan el riesgo de algunos mercados inmobiliarios sobrecalentados, aunque la ausencia de desequilibrios aleja la posibilidad de correcciones bruscas en España.

Vivienda usada

Por su parte, el precio de la vivienda ha mantenido también un signo alcista aunque francamente más moderado al situarse, según el informe del portal pisos.com, en el 2,56%, hasta los 1.926 euros por metro cuadrado.

El informe semestral de precios de venta elaborado por dicho portal inmobiliario sitúa a Madrid como el mercado donde se registra el mayor aumento de los precios, con un repunte del 4,19%. Le siguen Baleares, donde los precios de la vivienda usada han subido el 4,14%; seguida por Murcia, con un alza del 4,04%.

Por precios absolutos, Baleares se sitúa como la comunidad autónoma más cara con un precio de 3.456 euros el metro cuadrado; seguida por Madrid, con 3.222 euros el metro cuadrado.

Frene a ellas, al cierre del primer semestre del año la vivienda había bajado el 0,59% en Cantabria (1.589 euros/m2) y Asturias, con el 0,16%, (1.331 euros).

Según los datos de pisos.com, las comunidades autónomas más baratas para comprar una casa de segunda mano son Extremadura (816 euros/m2), aunque sube el 0,26% sobre el mismo periodo del año anterior y por Castilla-La Mancha (844 euros/m2) que también registra una subida en sus precios del 1,45%.

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