Algunos ex­pertos va­ti­cinan un se­gundo se­mestre de algo más que ra­len­ti­za­ción

El mercado de vivienda enseña las primeras grietas y pone en solfa el 'boom'

La subida de tipos mete una marcha al in­terés por ce­rrar com­pras rá­pidas

Vivienda
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Mientras los ‘lobbies’ in­mo­bi­lia­rios pro­claman que el ‘boom’ de la vi­vienda tiene cuerda para rato y que no hay ra­zones para la preo­cu­pa­ción, desde las en­trañas del sector y sus sa­té­lites -promotoras, in­ter­me­dia­rios de hi­po­te­cas, ban­cos…- se ad­vierte ya de que lo que viene puede ser algo más que un pe­ríodo de con­so­li­da­ción. Detrás de las apa­ren­te­mente bue­ní­simas ci­fras del INE de abril -subida in­ter­anual de casi el 12%- se es­conden al­gunos datos de lo más in­tere­sante.

Lo más obvio es que las compraventas de casas cayeron en abril un 21,01% respecto al mes de mayo. Más allá de que no se haya visto una caída tan fuerte de un mes para otro desde abril de 2020, cuando la pandemia empezó, la gran cuestión es si este dato sigue como indicador adelantado. “Es cuanto menos preocupante, porque en las últimas semanas el escenario económico general se ha deteriorado bastante”, señalan fuentes del sector.

Algunos expertos se muestran muy sorprendidos por esta caída tan brusca a cortísimo plazo. Por un lado, marzo fue un gran mes con cerca de 48.000 operaciones, pero no demasiado lejos de los dos primeros meses del año. Por otro lado, en abril todavía no se había concretado la subida de los precios de las hipotecas a tipo fijo que tanta velocidad ha ganado en los meses de mayo y junio. Y aún así, las compras han echado el freno.

“La subida de los tipos de interés ha disparado las prisas de los compradores por cerrar operaciones. Ya no es tanto una cuestión de evitar más subidas de los precios de las casas como de evitar que se encarezca brutalmente la financiación. Los bancos centrales de todo el mundo están metiendo una velocidad más al precio del dinero y eso significa que el coste total de comprar una casa se va a disparar en unos pocos meses”, señalan

Por lo tanto, el número de operaciones ha caído en abril respecto a marzo, aunque hay locura compradora en el mercado. ¿Cómo se interpreta esa paradoja? En realidad, el escenario ha cambiado de forma tan abrupta en sólo cuatro meses que, si en febrero se podía financiar una casa a precio de ganga, hoy hay que hacer muchos números. Las mejores hipotecas fijas han doblado su precio hasta niveles superiores al 3% en cada vez más casos.

Y, en el caso de las variables, con el Euribor rozando ya el 0,7%, el esfuerzo se dispara. Hay firmas que lo ven ya en el 2% el año que viene. Eso, más unas previsiones económicas cada vez menos optimistas a nivel global, van a cambiar las reglas del juego en el mercado. “Hay quienes están posponiendo sus decisiones de compra. A los precios actuales y en pleno encarecimiento de las hipotecas, es muy sencillo: las cuentas ya no salen”, señalan en una entidad financiera mediana.

Las cifras del INE de abril también dicen que, aunque suman 18 meses al alza, las operaciones sobre viviendas nuevas registraron la menor cifra de actividad desde abril de 2021. Es decir, que se está empezando a resentir el segmento donde los precios son más altos y donde la demanda -por los cambios de hábitos generados por el Covid 19- alcanza niveles sin precedentes. Ahora son menos los que pueden acceder a estas viviendas.

“Creo que podemos tener cifras todavía buenas en mayo y junio, porque había mucha demanda embalsada con préstamos ya negociados a buenos precios. Pero lo normal es que en el segundo semestre el mercado entre en proceso de ralentización y quizá algo más. Eso dependerá de que continúe o no la guerra de Ucrania y, sobre todo, de a qué ritmo sigan subiendo los tipos de interés.

Los expertos creen que, además, en todo este proceso va a influir un escenario de precios estables. La razón es que hay un enorme problema de falta de oferta en las zonas más demandadas de las grandes ciudades. Por lo tanto, a medio plazo se adivina un mercado a dos velocidades: las familias más solventas seguirán comprando y el resto parará las máquinas hasta nuevo orden. Un proceso que apenas acaba de comenzar y que promete emociones muy fuertes en lo que queda de 2022.

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