ANÁLISIS

Calentón del inmobiliario, sí; pero burbuja, no. Al menos, por ahora

Tasación vivienda
Tasación vivienda

Es in­du­dable que el in­mo­bi­liario se está ca­len­tando a toda má­quina, hasta el punto que el propio Banco de España acaba de dar unas claras señales de aviso. Lleva ya un tiempo este sector con esa ten­dencia y en lo que va de año los datos son muy in­quie­tan­tes, sobre todo para quienes buscan casa, por las fuertes subidas de pre­cio. Sin em­bargo, todos los ex­pertos tienden a estar de acuerdo en ase­gurar que es un ca­lentón im­por­tante, pero que la sangre no lle­gará al río y no se re­pe­tirá el dis­pa­rate de la úl­tima bur­buja, que dejo arrui­nado al sector y a la banca y casi se lo lleva todo por de­lante.

Hay síntomas otra vez de que nos estamos volviendo un poco locos, como nos gusta cada cierto tiempo. En la zona donde yo vivo, hace dos o tres años, cuando empezaba la pandemia del coronavirus, había disponibles entre 40 o 50 casas de media, hoy apenas hay media docena y a un precio bastante más caro. Y la velocidad a la que se venden empieza a ser de vértigo, no duran una semana los anuncios.

De hecho, cada vez empieza a ser más frecuente el sistema de subasta por parte de las agencias para la adjudicación de las viviendas a los compradores. Y la situación me parece a mí que es bastante generalizada, y sucede tanto en pisos en el centro como en la periferia, en barrios buenos, malos y hasta regulares.

Tres principales motivos

Puede justificarse por muchos motivos, pero sobre todo por tres de primera magnitud. Primero, el precio del dinero lleva por los suelos mucho tiempo y las hipotecas han estado muy baratas durante los últimos años. Segundo, los españoles hemos ahorrado mucho durante el coronavirus, a la fuerza ahorcan. Y tercero, y es básico, tenemos una inflación desbocada ya desde hace tiempo, la peor en casi 30 años y cercana al 10%, lo que provoca una vez más que el inmobiliario se convierta otra vez en casi el principal valor refugio en el que los españoles invierten su dinero para intentar que no valga menos cada día.

Incluso, con la grave inestabilidad regulatoria sobre el sector provocada por el Gobierno del PSOE con Podemos, con iniciativas tan controvertidas como la tan traída y llevada Ley de Vivienda o las radicales propuestas del partido morado sobre el alquiler, la rentabilidad de esta inversión sigue siendo atractiva.

Distintos datos

Vayamos a los datos, que son preocupantes pero no demoledores para los expertos. El precio de la vivienda se encareció un 1,1% el pasado mes de mayo en comparación con el mes anterior y subió un 8,4% si lo comparamos con el mismo mes de 2021, según la tasadora Tinsa, que ha destacado que el precio de la vivienda acumula ya 11 meses consecutivos de alzas interanuales de intensidad creciente. Y llueve sobre mojado, si hablamos de 2021, el pasado año hubo un récord de compraventa de viviendas, hasta 565.523 operaciones, y también el mejor año hipotecario de la última década, con 417.501 hipotecas constituidas.

Y la cosa también va al alza si hablamos del alquiler, que después de los descensos sufridos durante los momentos críticos del coronavirus, tampoco deja de rebotar. Así, el precio del alquiler en España cerró en mayo pasado con una subida del 1,4% sobre el mes anterior, lo que significa que se incrementó un 2,8% en el último trimestre y un 3,1% en el último año, según destaca el portal Idealista en su último informe.

Panorama internacional

El panorama internacional no parece ayudar. En Estados Unidos ya hablan abiertamente de burbuja con los precios desbocados y empiezan a recordar la ‘crisis subprime’. Y en Europa, economías tan importantes como la alemana también están afectadas de lleno por una burbuja inmobiliaria. Hace pocos meses la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) envió algunas recomendaciones a este país y a Austria para que pongan remedio a los problemas en sus respectivos mercados de vivienda. Alemania, con una sobrevaloración de los precios del 25%, y Austria del 45%, ya habían recibido advertencias en 2019 y en 2016 y consejos para la adopción de medidas fiscales, límites legales al endeudamiento de los hogares y a las exposiciones de los bancos, así como la obligación de más capital para exposiciones de riesgo.

En Alemania, en estos momentos están subiendo los precios de la vivienda por encima del 10% y en EE.UU. esperan incrementos de alrededor del 20% para este año.

El Banco de España se refirió a estas advertencias europeas en su último informe, en el que también aprovechó para alertar del calentón del sector de forma claramente preventiva, aunque también alejaba el riesgo de una burbuja.

No es comparable

La situación, hoy por hoy, no es comparable a la que sufrimos en los primeros años de este siglo. Aunque todos los indicadores son muy preocupantes, las 417.501 hipotecas suscritas en 2021 son muchas hasta que las comparamos con las 1.768.198 constituidas en 2007, o los 100.000 visados para construir viviendas el pasado año con los 700.000 de los tiempos del boom inmobiliario, por no hablar de la existencia ahora mismo de un reducido stock de viviendas, que presional al alza los precios, a diferencia de lo que sucedió hace quince o veinte años y desplomó el valor de las casas.

Y lo que es más importante, el Banco Central Europeo ya ha anunciado oficialmente subidas de tipos para contener la inflación y el fin de su política de compras de deuda soberana y el euríbor ya está subiendo, mientras los bancos elevan las hipotecas fijas y bajan las variables endureciendo la concesión de préstamos.

Es un dato muy destacable también el esfuerzo que hacen las familias para la compra de sus casas, la llamada accesibilidad a la vivienda, que actualmente se sitúa en torno al 30% de sus ingresos, según las últimas estadísticas, frente a casi el 50% que llegó a ser en la época dura de la burbuja, con los precios auténticamente por las nubes.

Además, la realidad de un país es la que es y da para lo que da. Según un estudio sobre la relación de salarios y la compra de vivienda en 2021 de InfoJobs y Fotocasa, los sueldos en nuestro país han subido un 5,9% de media desde 2016, mientras que el precio de la vivienda en venta se ha incrementado un 15,6% en el mismo periodo y, solo en 2021, los salarios cayeron un 2,5% frente al aumento del 1,7% del metro cuadrado. Y qué decir del paro, que sigue campando a sus anchas por España.

Crisis general

Conviene recordar que la burbuja inmobiliaria de los primeros años de este siglo se llevó por delante prácticamente todo el sector inmobiliario español, incluyendo unas cuantas empresas cotizadas. Y también a numerosas entidades financieras, bancos y cajas de ahorro de las de antes, que fueron incapaces de digerir unas carteras de activos desproporcionadas tras el desplome de los precios que sujetaban esos activos.

Todo ello contribuyó directamente a la necesidad de abordar un reestructuración bancaria, el FROB, la Sareb y todo lo que vino después, que aún nos cuesta recordar, pero que sin duda, ha saneado el sector financiero español, que hoy camina con un paso más firme. Lo mismo que el propio sector inmobiliario, hoy sin tanta deuda ni morosidad y mucho más pegado al terreno que durante el boom.

Quiero pensar que los ciudadanos también hemos aprendido la lección y que todos seremos ahora prudentes, por muchas ganas que tengamos de cambiarnos de casa por la pandemia o por lo que sea, incluso para intentar repetir o remontar pasados pelotazos o desastres inmobiliarios, que todos tenemos una historia detrás en esto de los pisos.

Las terribles incertidumbres y también dramáticas certezas que vivimos por la actual guerra en Ucrania, son otros elementos a tener en cuenta, que sin duda condicionarán el futuro inmediato de la economía y por supuesto del sector que hablamos.

En fin, que todo parece indicar que por ahora no habrá otro boom inmobiliario, quizás una burbuja light, y que tendremos que dejarlo para más adelante.

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