El es­tran­gu­la­miento de la oferta coin­cide con la mayor de­manda desde el 'boom'

Los cuellos de botella amenazan con pinchar la burbuja creciente en el mercado inmobiliario

Los ex­pertos apuestan por alzas mucho más mo­de­radas de los pre­cios en 2022 y 2023

Vivienda.
Vivienda.

Varias ten­den­cias muy mar­cadas se cruzan en el ac­tual mer­cado de vi­vienda es­pañol. Mientras la de­manda de vi­vienda pro­ta­go­niza un 'revival' sin pre­ce­dentes desde los tiempos del 'boom', la oferta se es­trecha hasta lí­mites alar­man­tes. La crisis de su­mi­nis­tros y el au­mento de los pre­cios de las ma­te­rias primas están for­zando una ra­len­ti­za­ción de la obra nueva en un mer­cado que, de par­tida, tiene graves pro­blemas de oferta.

Las cifras dicen que en España hubo más de 50.000 compraventas en cada uno de los tres primeros meses del año, que el precio del metro cuadrado ha saltado hasta los niveles más altos desde 2011 (1.734 euros al cierre del primer trimestre, según el Mitma) y que, según los registradores, el precio medio de la vivienda nueva ya alcanza los 2.025 euros por metro cuadrado y salta a los máximos de la serie histórica.

Con estas cartas sobre la mesa, el debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria está sobre la mesa. No podía ser de otra manera en un escenario que no puede ser más complejo: los precios vuelan mientras la guerra de Ucrania ralentiza la economía mundial, los precios de las hipotecas -las fijas han doblado su coste y vuelan ya en algunos casos por encima del 5%- y la inflación sacude el poder adquisitivo de los hogares.

"Vivimos en cifras muy parecidas a las de 2011, cuando la gran crisis financiera empezó a pasar factura a los hogares. Pero ahora la situación es diferente. Por un lado, las familias solventes han ahorrado mucho durante la pandemia, y son estos perfiles de poder adquisitivo medio-alto los que compran casas para su propio uso o como inversión. Y, por otro lado, las promotoras están mucho más saneadas que entonces en términos de deuda", señalan fuentes del sector.

Los errores del pasado, que dejaron al sector inmobiliario español al pie de los caballos, pesan en las decisiones de hoy. Las inmobiliarias han frenado el ritmo de construcción de obra nueva, por el encarecimiento de más del 10% que la subida de las materias primas provoca en el producto final. Las compañías no están dispuestas a asumir una parte de ese sobrecoste que ya se verá hasta qué punto es coyuntural.

Por lo tanto, hay un serio problema de producto, porque la obra nueva escasea y sus precios están por las nubes. A eso se une que se va encareciendo el acceso al crédito. Las hipotecas ya no son las más baratas de la historia, con la curva de tipos en pleno aumento y las previsiones de que el Euribor salte por encima del 1% en 2022. Un cambio de escenario muy brusco que va a obligar a las familias a hacer muchas cuentas antes de pedir un préstamo.

En estas condiciones, desde el sector se espera una ralentización de la actividad y de la subida de los precios en la segunda parte del año. No será dramático -será clave la duración de la guerra de Ucrania y la evolución de la inflación-, pero sí debería ser suficiente para hacer bajar la intensidad del sonido de los tambores de burbuja. "No veo traumas a corto y medio plazo, pero debemos prepararnos para un frenazo", señalan en una gran inmobiliaria nacional.

Un suave paso atrás que muchos en el sector consideran como "sano y necesario", teniendo en cuenta que el escenario geopolítico y económico es muy incierto. Es hora de resetear y de fijar las claves del nuevo mercado de vivienda en España, más ajustadas a un entorno complejo. Todo indica que tanto el volumen de compraventas como el aumento de los precios deben moderarse, pero lo que podría parecer una buena noticia puede ser el mejor de los escenarios a corto y medio plazo.

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