Las ta­sa­ciones in­dican una subida del 2,4% tri­mes­tral desde los pre­cios de di­ciembre de 2021

El precio de la vivienda resiste el envite de la guerra pero amortigua su subida

Se dis­para el 6,7% en un año por la fuerte de­manda, la subida de costes y la es­casez de ac­tivos ren­ta­bles

Mercado de la vivienda.
Mercado de la vivienda.

La fuerte de­manda de vi­vienda y el au­mento de los costes de cons­truc­ción, han dis­pa­rado los pre­cios de la vi­vienda libre el 6,7% en tér­minos in­ter­anua­les. La ci­fra, si se com­para con los pre­cios con que cerró 2021, se queda en un alza del 2,4% solo entre enero y marzo re­fle­jando el efecto del inicio de la guerra de Ucrania.

Cabe recordar que, en el último trimestre del año pasado, el precio de la la vivienda subía el 4,4% también en términos interanuales.

Esta es la principal conclusión del estudio realizado por CaixaBank Research que destaca como factor determinante el hecho de que la oferta de vivienda crezca de una forma más “gradual” a como lo hace la demanda.

Las cifras del análisis quedan muy por debajo de otros indicadores como el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) realizado por el Colegio de Registradores. Según constatan estos fedatarios públicos, que recogen operaciones de todo tipo de viviendas —no solo vivienda libre— el incremento de precios trimestral alcanza el 4,22%; mientras la subida interanual se sitúa en el 10,61%.

Para los analistas de CaixaBank Research, este afán comprador “procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro acumulado durante los meses de confinamiento que, en combinación con unas condiciones de financiación muy favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles”.

En el caso de la vivienda libre, la compra de extranjeros se ha visto animada por la recuperación de la movilidad tras el fin de la pandemia del Covid-19. De hecho, el capital foráneo ha adquirido 21.60 viviendas (datos de los Registradores) en los tres primeros meses del año; lo que representa el 13,2% del total.

Sin embargo, para los próximos mese no parece previsible que esta tensión de la demanda se mantenga, debido a los efectos de la inflación sobre el ahorro (menor renta disponible en las familias) y a la previsible subida de los tipos de interés que ya ha empezado a reflejarse en el cambio de tipos de hipoteca en favor de las hipotecas a tipo fijo.

Por comunidades autónomas, Baleares es la región donde más ha subido la vivienda durante el primer trimestre de este año (10,5%) seguida por Madrid (9,5%), Comunidad Valenciana (8,2%), Andalucía (7,4%) y Cataluña (7,1%); lo que sitúa por encima de la media española (6,7%) fundamentalmente a los tradicionales mayores mercados residenciales y a las zonas más turísticas.

En la media estatal de las tasaciones realizadas se sitúa Aragón (6,7%), mientras Murcia (6,5%), Canarias y Navarra (6,4%) quedan muy próximas.

Con subidas inferiores al 5% están Castilla-La Mancha (4,9%), La Rioja (4,6%) y Extremadura (3,7%). El País Vasco deja la subida de precios de la vivienda en el 3%; Castilla y León, en el 2,9% y Galicia en el 2,2%.

Cantabria y Asturias, con un alza del 1,6% son, con diferencia, las menos inflacionistas en vivienda.

Inflación y más

La crisis energéticas, la dificultad para los abastecimientos, el encarecimiento de las materias primas, el impacto de la inflación en los costes y la subida de salarios son otros de los factores que impulsan el encarecimiento de la vivienda en este tiempo.

Según el avance de la Contabilidad Nacional Trimestral de España del primer trimestre de 2022, el PIB español registró una variación del 0,3% en el primer trimestre, un 1,9% menos que en el cuarto trimestre de 2021. En este periodo, tal como reflejaba Confemetal en su último Informe de Coyuntura Económica y Laboral, la remuneración de los asalariados presenta un crecimiento interanual del 7,2% en el primer trimestre; es decir 1,4 puntos superior al del trimestre anterior.

En el caso de la construcción este elemento tendrá más influencia a corto y medio plazo habida cuenta de que según lo acordado entre patronal y sindicatos, el VII Convenio General del sector prevé un incremento salarial del 10% entre 2022 y 2024 con subidas salariales del 4% para el año 2022; el 3% para el año 2023 y otro 3,0% para el año 2024.

Falla la oferta

Sin embargo, el elemento definitivo del mercado residencial es la constricción de la oferta. Desde la segunda mitad del año pasado, la actividad promotora muestra más debilidad como consecuencia de la escasez de ciertos materiales y un fuerte aumento de los costes de construcción que, en términos interanuales, alcanzaba el 18,9% interanual en febrero pasado.

“El conflicto bélico y el tensionamiento de los cuellos de botella en las cadenas de valor global no ha hecho más que agravar el encarecimiento de los inputs, lo que, sumado al aumento de la incertidumbre, resulta en un contexto poco favorable para la oferta de obra nueva”, afirman los analistas de CaixaBank Research.

Aunque la recuperación de la demanda tras el impacto de la pandemia parece encarrilada, el sector inmobiliario no ha conseguido aún recuperar los niveles pre-Covid. Dicho de otro modo, aunque los visados de viviendas en los dos primeras meses de este año (17.214 en total) crecen el 13,4% respecto a los dos primeros meses de 2021; la cifra es todavía el 6,9% inferior a la del mismo periodo de 2019, antes del estallido de la enfermedad.

No obstante, otros indicadores como el consumo de cemento muestran crecimientos del 4,8% interanual en el promedio de los cuatro primeros meses del presente ejercicio; lo que hace prever una mejora paulatina de la situación que debería tener su traslación a los precios.

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