El aumento de la inflación se traducirá en un progresivo incremento de los ingresos de las empresas que suelen trasladar con agilidad la evolución de los precios a sus rentas. Y, en paralelo, la recuperación económica se traduce en la mejora en la ocupación de viviendas, oficinas, locales, centros comerciales e instalaciones logísticas en general. La anunciada subida de tipos de interés, por su parte, podrá traducirse en una reactivación del alquiler residencial.
Según las previsiones de los analistas de Intermoney Valores, de mantenerse las cosas como hasta ahora, los crecimientos del negocio serán generalizados: Merlin Properties —la mayor socimi española, con el Santander como principal accionista— puede cerrar este ejercicio con un aumento de sus ingresos del 9% respecto al año anterior, hasta los 560 millones de euros. Para Colonial, el alza prevista es del 14%, con unos ingresos de 358 millones. En esa misma línea positiva, LAR España cerrará el año con una facturación de 86 millones y un crecimiento del 9% respecto al año anterior; mientras Renta Corporación cuya socimi filial, Vivenio, cada vez pesa más en su estructura puede cerrar el año con una mejora del 17% que dejará su cifra de negocio en los 98 millones de euros.
Pese a todo, su capitalización bursátil apenas es la mitad del valor de empresa que estos mismos analistas atribuyen a cada una; lo que les da un evidente recorrido al alza de sus cotizaciones.
Así, mientras Merlin cotiza por menos de 5.100 millones de euros, los analistas la valoran en 10.431 millones con fatos de 2021 que, para finales de este ejercicio, subirán hasta los 11.700 millones. Colonial, con un valor de empresa de 9.195 millones, capitaliza en Bolsa poco más de 4.400 millones. Lo mismo ocurren LAR España, cuya cotización representa 420 millones frente a los mil millones de euros de valor de empresa calculado en función del flujo de caja operativo (DCF) de sus centros comerciales, con un coste medio ponderado del capital (WACC) del 6,5%. Los accionistas de Renta Corporación propietarios de una empresa valorada en 120 millones que, en Bolsa se quedan en apenas 60 millones.
Merlin es la más diversificada tanto geográficamente (opera en España y la capital portuguesa) como en actividades. De hecho, las oficinas que posee en Madrid y Barcelona le aportarán este año el 45% de las rentas; sus centros comerciales , el 22%; lo locales (‘leases’) otro 17% y la creciente actividad en logística, el 16% restante.
Los planes de Merlin
La sociedad que preside y dirige (CEO) por Ismael Clemente, presentó ayer sus previsiones ante los principales analistas de inversión. En ellas se incluyen datos como una valoración de sus activos (en España y Portugal) de 12.437 millones que crecen hasta los 13.041 millones si se incluyen participaciones minoritarias.
El valor neto de sus activos se sitúa (EPRA NTA) en los 7.567 millones. De ellos, el 50% corresponden a oficinas, el 20% a logística y el 30% restante se distribuye, a partes iguales, entre centros comerciales y ‘net leases’. Según explicó la compañía, sus rentas brutas alcanzan los 509 millones, con un ratio de ocupación del 94,5% lo que le permite obtener un 4,4% de rentabilidad media. La deuda financiera neta supera los 5.247 millones de euros.
Con todo, Merlin se sitúa como la socimi líder en España y entre los diez mayores inversores inmobiliarios de Europa que, entre otros, participa en los dos mayores proyectos de reorganización de la capital española: la llamada Operación Chamartín (hoy ‘Distrito Castellana Norte’) y ‘Renazca’, la renovación la zona que fue el eje financiero de Madrid durante cuatro décadas, Azca.
Pero la compañía anunció ayer su nueva estrategia basada en poner la sostenibilidad en el corazón de su negocio que se inicia con una política de edificación sostenible, con nuevos proyectos y servicios de movilidad sostenible (Estrategia ‘Merlin Hub’) que incluyen logística de última milla, la instalación de cargadores eléctricos en sus promociones (809 ya instalados y 955 en previsión).
Pero Merlin prevé actuar en los res ejes básicos de la movilidad: mediante una plataforma de carpooling (‘Imbric’). Acuerdos con empresas de carsharing, facilitar la instalación de paradas de taxi y VTCs, aparcamientos inteligentes, transporte bajo demanda y carriles bus y peatonales en sus desarrollos. La nueva estrategia incluye también un ambicioso proyecto fotovoltaico que prevé incorporar instalaciones fotovoltáicas de autoconsumo en su cartera inmobiliaria; lo que supondrá “la mayor iniciativa de este tipo en España” según la propia compañía.
Alquiler de oficinas
Por su parte, Inmobiliaria Colonial, centrada en el alquiler de oficinas en París, Madrid y Barcelona obtendrá este año el 52% de sus rentas del mercado parisino donde opera a través de su filial SFL. A diciembre del ejercicio pasado el Gross Asset Value (GAV), es decir, el valor de sus activos, se situaba en los 12.436 millones de euros. Con todo, los analistas de Intermoney prevén que la compañía aumente su Ebitda este año el 17% para situarse en diciembre en los 291 millones.
No obstante, los analistas aumentan de los efectos que puede tener para la sociedad controlada por Qatar IA y el grupo Finaccess, el progresivo aumento del teletrabajo aunque destacan como grandes oportunidades de crecimiento la incorporación de nuevos activos a su cartera y, al mismo tiempo, la enajenación de otros que estén fuera del distrito de negocios. El GAV de la compañía se valora en 11.000 millones de euros
LAR España ha centrado su actividad en la promoción y gestión de centros comerciales tras vender todos sus activos en oficinas y logística. La estrategia de la compañía es ubicar sus centros fuera de las grandes ciudades en lugares donde se convierten en los centros dominantes de toda su área de influencia. El más importante y criente de ellos es Lagoh, un centro comercial desarrollado en Sevilla que permitía situar el GAV de la compañía en los 1.426 millones de euros.
Los analistas destacan que esa filial de LAR (11%) participada por el grupo luxemburgués Pimco (21%) ha recuperado casi por completo las afluencias (footfall) de sus centros a niveles pre-Covid y el hecho de que estas visitas los ingresos por cliente están por encima de la media nacional en los últimos cuatro o cinco años.
Entre sus principales oportunidades de crecimiento está la adquisición de activos a bajo precio como consecuencia del impacto de la crisis y aprovechar su experiencia en al reforma de activos. Por contra, como ocurría en el caso de las oficinas, queda por despejarse aún los efectos que el crecimiento del e-commerce pueda tener en el funcionamiento y desarrollo de centros comerciales.
Finalmente, Renta Corporación, inicialmente constituida como inmobiliaria especializada en la adquisición, rehabilitación y venta de edificios en Barcelona y Madrid ha ampliado su actividad y perímetro de consolidación con la creación de su propia socimi, Vivenio, cuya influencia en las cuentas es progresivamente creciente. Los expertos esperan que la compañía controlada por Luis Hernández (22%) recupere los niveles de actividad y resultados pe-Covid en 2023