Desde la toma de control del equipo de Slim, FCC ha saneado sus cuentas, equilibrado su esquema financiero, hecho frente a los efectos de dos crisis y una pandemia globales y consolidado sus ‘poderes’ en el sector inmobiliario (con una guerra a las puertas de Europa); primero a través de Carso y, posteriormente, con Realia y la propia FCC Inmobiliaria como protagonistas.
A veces, incluso en contra del mercado, Slim ha tenido muy claro desde su llegada a España que la inmobiliaria le gusta.
La gran banca, una vez cerrada su primera ronda de saneamiento y concentración ha de hacer frente al peso o, incluso, lastre, que el ladrillo tiene aún en sus balances consolidados. Las participaciones en inmobiliarias importantes colocan a las entidades financieras en el eje del más que anunciado —por necesario o como defensa ante otra contracción económica— proceso de ordenamiento del sector inmobiliario español.
Metrovacesa es uno de ellos. Participada por Santander (49%) y BBVA (21%) e Inversora Carso (instrumental de Slim, con casi el 5,5%) como socios mayoritarios; la antaño mayor inmobiliaria española ha centrado sus esfuerzos en los últimos ejercicios en recuperar la rentabilidad perdida y equilibrar su estructura de deuda.
Para sus accionistas, en cambio, la situación pinta de diferente forma: mientras en el sector se da por hecho que estamos en vísperas de un proceso generalizado de fusiones para crear grandes compañías equiparables a las europeas, los bancos barajan todo tipo de soluciones a sus participaciones de control de grandes inmobiliarias sean éstas sociedades anónimas o socimis.
Es el caso del Banco Santander con sus participaciones en Metrovacesa (49,36%), la Compañía Española de Viviendas en Alquiler (Cevasa, 24%) y Merlin Properties de la que el banco cántabro es el primer accionista con el 22,6% del capital y donde las diferencias con su equipo directivo han dado lugar a más de una sonrojante situación. El BBVA declara a la CNMV como principal participación inmobiliaria su 20,1% en Metrovacesa. Al margen quedan sus filiales ‘comercializadoras’ como Servihabitat (Caixabank); Altamira y Aliseda (Santander) o BBVA Vivienda (BBVA).
Solución rápida
Es lógico pensar que, entre inversores de esa dimensión y coincidencias, el lanzamiento de una OPA es una operación que debe haber sido, cuando menos, ‘comentada’. De hecho, la oferta de Slim coincide con el porcentaje de capital que estos tres accionistas no controlan: es decir, las participaciones del hedge found irlandés Helikon Long Short Equity (3,27%), la del principal promotor de dicho fondo, Federico Riggio (3,27%) y la sociedad inversora de las Islas Caimán Quasar Investment (vinculada a Blackstone), que controla otro 3,95%. El resto es free float. ¿Se trata, pues, de una mera operación financiera o, como creen los analistas de Intermoney, “una toma de posición ante una futura salida de Santander del accionariado”? Lo que parece claro es que si los minoritarios acuden a la oferta de FCC Inmobiliaria la liquidez del valor se estrechará considerablemente y eso puede facilitar todo tipo de operaciones corporativas que, de momento, el grupo oferente se ha limitado a descartar.
Según parece, para el BBVA la oferta de Slim no anda muy lejos de la valoración en libros a que tiene contabilizada su participación en Metrovacesa. Y eso que el precio ofrecido por FCC Inmobiliaria (7,8 € por acción, inversión total próxima a 294 millones), según los cálculos de Intermoney Valores, supone un descuento cercano al 50% respecto al valor liquidativo neto de sus activos (Net Asset Value, NAV), sin contar el dividendo con cargo al resultado de 2021.
Estos mismos analistas cifran el GAV (Gross Asset Value)de Metrovacesa es decir, el precio de mercado del patrimonio de la empresa sin descontar las deudas que tiene, en 2.600 millones de euros; con un ratio Loan to Value (valor de los inmuebles conforme a la última tasación realizada) en apenas el 6%. Y es, precisamente, en la comparativa de los valores del patrimonio de las dos empresas implicadas en la operación donde se observa una de las mayores convergencias. Según Intermoney Valores, tras la adquisición de Jezzine (propietaria de las oficinas de CaixaBank) y el aumento de su participación en Realia, el GAV del conjunto de activos de FCC Inmobiliaria supera (antes de la OPA) los 2.200 millones de euros.
Algo que, sin lugar a dudas puede allanar muchas dificultades previas si se trata de poner en marcha la tan cacareada concentración del sector. Una operación que, a simple vista, supondría la creación de un auténtico gigante inmobiliario español y facilitaría, tanto desinversiones deseadas como concentraciones y consolidaciones perseguidas y que no volvería a representar la fábula del pez chico que se come al grande como la fallida compra de Vía Célere por parte de Neinor.