La de­manda de vi­vienda está más con­cen­trada ahora en seg­mentos sol­ventes

Los indicadores inmobiliarios huelen a burbuja, pero hay diferencias con 2008

Las com­pra­ventas y el precio medio de las tran­sac­ciones ha­blan de ca­len­ta­miento

Vivienda.
Vivienda.

El mer­cado in­mo­bi­liario es­pañol es una fiesta. El ex­tra­or­di­nario auge de la de­manda de in­ver­sores par­ti­cu­lares tras el Covid-19 en­cuentra la res­puesta del sector fi­nan­ciero, que sigue po­niendo sobre la mesa las hi­po­tecas más ase­qui­bles de la his­to­ria. La com­bi­na­ción es ex­plo­siva y ya se tras­lada con una ve­lo­cidad de vér­tigo a las grandes ci­fras in­mo­bi­lia­rias. La subida del 38% de las com­pra­ventas en 2021 es la cifra más vi­si­ble, pero quizá no la más im­por­tante.

Que la actividad se haya disparado por encima de las 70.000 transacciones en diciembre y más allá de las 675.000 en el conjunto del año pasado significa un viaje al pasado. No se había registrado tanta actividad desde el año previo a ese maldito ejercicio 2008 en el que la burbuja inmobiliaria saltó por los aires con enorme violencia. Los bancos tenían totalmente abierta la espita del crédito, con acceso ilimitado en cantidad y calidad a casi todo el mundo.

¿Qué dicen las cifras que acaba de poner sobre la mesa el Consejo General del Notariado? Que la cifra de compraventas es la mayor de los últimos 15 años, sólo superada por los más de 850.000 millones de 2007, y que tampoco se habían concedido tantas hipotecas desde ese mismo año. Pero hay un dato más que alimenta el debate sobre si hay o no burbuja: el precio medio de la vivienda supera ya los 147.000 euros y se acerca a los niveles preburbuja.

Por lo tanto, hay un calentamiento evidente de la actividad que, sin embargo, está lleno de matices. El aumento de las compraventas no se puede entender sin el fenómeno de la pandemia. Por un lado, porque durante un largo tramo de 2020 provocó un gran parón de las operaciones. Una buena parte de esa demanda embalsada se trasladó a 2021, lo que explicaría la vorágine compradora y vendedora de los últimos trimestres.

Además, muchos españoles quieren cambiar de casa buscando ubicaciones amplias y verdes fuera del centro de las grandes ciudades. Ese movimiento sigue en marcha, pero lógicamente tiene fecha de caducidad. Por lo tanto, esos dos factores son bastantes coyunturales e invitan a la reflexión. De momento, el Banco de España no ve razones para la alarma, aunque esté vigilando muy de cerca un 'boom' inmobiliario que, por otra parte, no es exclusivo de España y se amplía al resto de Europa.

"Hay muchas familias que han salido indemnes de la crisis del Covid-19 y que con altos niveles de ahorro están comprando vivienda. Muchas se hipotecan porque los precios de los préstamos son muy baratos y, eso, unido a que la oferta de vivienda es relativamente escasa, está haciendo que suban los precios. Pero ahora, a diferencia de lo que pasó en la primera década del siglo, son los compradores solventes los que se mueven en el mercado", señalan fuentes del sector.

De momento, el mercado está creciendo bajo criterios de concesión de hipotecas bastante estrictos por parte de los bancos que sólo ahora, en plena salida de la pandemia, están empezando a levantar un poco la mano. Se está empezando a financiar más del 80% del valor de vivienda, pero sólo a compradores muy solventes, y de momento no hay razones para que se enciendan las luces rojas. La cuestión es hasta cuándo se mantendrá esta situación.

"La banca tiene que seguir aumentado la nueva producción hipotecaria porque se siguen amortizando muchos créditos antiguos y hay que seguir generando intereses. Ya vemos como los bancos están lanzando ofertas al público jóven, donde el riesgo es más alto, porque vender más préstamos significa ampliar el radio de acción. Eso puede comportar riesgos a medio y largo plazo si hay nuevos episodios de debilidad sanitaria y económica", reconocen en una gran entidad.

En este momento, la realidad es que hay un mercado inmobiliario efervescente que en principio reúne todos los ingredientes para la posible formación de una burbuja: demanda de vivienda desbocada, precios al alza -aunque todavía cerca de un 30% por debajo de los máximos históricos de 2007-, oferta limitada e hipotecas cada vez más de cerca de los 150.000 euros de media que en muchos casos se pagan por debajo del 1%. De la persistencia de estos factores dependerá que lo que hoy es un riesgo adquiera visos de realidad.

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