En pa­ra­lelo, el des­censo de los pre­cios em­pieza a dar signos de ago­ta­miento

La banca lleva la guerra entre hipotecas a la financiación por mucho más del 80%

El sector cada vez echa más el resto por los per­files más sol­ventes del mer­cado

Guerra hipotecaria.
Guerra hipotecaria.

De otra ma­nera, con otros usos y cos­tum­bres, el ejer­cicio 2022 ha co­men­zado de lo más mo­vido en el ne­gocio hi­po­te­ca­rio. Algunas en­ti­dades que com­pe­tían menos en precio como en ca­lidad del de­man­dante, como era el caso de CaixaBank, han dado un paso hacia ade­lante para no que­darse de­ma­siado lejos de las me­jores ofertas del mer­cado. Pero la au­tén­tica ba­talla se libra en el por­cen­taje del valor de la vi­vienda que los bancos están dis­puestos a fi­nan­ciar. La ba­talla del 100% ya está en mar­cha.

"Estamos viendo como están cambiando los parámetros de la guerra hipotecaria. Hasta ahora todo estaba centrado en el precio, más bajo cuanto más vinculación está dispuesto a aceptar el cliente. Pero todo tiene un límite, porque la banca ya no puede jugar mucho más con los tipos de interés, que se han reducido a la mínima expresión. Se están dando hipotecas fijas por debajo del 1%, y eso ya no tiene más recorrido", señalan fuentes del sector.

Efectivamente, todo parece indicar que están cambiando las reglas del juego de este espectacular 'western' en el que los bancos peleaban por sacar primero la tijera. Desde el punto de vista de los clientes, el precio de los préstamos sigue siendo una auténtica bicoca. Lo dicen los tipos medios de los préstamos, que en noviembre se situaron en el 2,53%. Un chollo, pero cada vez un poquito más lejos de los mínimos históricos del 2,42% de un año antes.

Como todo evoluciona, la banca ha abierto un nuevo frente. De lo que se trata ahora es de financiar más o incluso mucho más del habitual 80% del valor de una casa a quienes con una situación financiera muy boyante no pongan en peligro la solvencia del préstamo. Es decir, de asumir porcentajes de otra época que miran hacia el 100% -imposible no retrotraerse a 2008 y el estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria- pero sin superar ciertas líneas rojas.

MyInvestor lanzó el pasado mes de enero una hipoteca que financia el 95% del menor de los valores entre los de tasación y compraventa de la vivienda. Por lo tanto, el comprador sólo tiene que aportar el 5% restante más los gastos de compraventa. Esta oferta, la primera oficial por encima del 80% dirigida a todos los segmentos de población, da el pistoletazo de salida a una nueva carrera: la de pescar nuevos clientes con el anzuelo de la financiación casi sin límite.

Segmento joven

Hasta ahora, este tipo de ofertas se habían limitado al segmento joven, con lanzamientos como los de Ibercaja o Santander con impacto bastante limitado. Eso sólo en la parte que se refiere a los folletos y las ofertas oficiales de las páginas web, porque hace ya tiempo que el vis a vis las entidades han aflojado y dan más del 80% del valor de la casa a clientes a los que tienen mucho partido que sacar por su solvencia y porque están dispuestos a contratar muchos productos de la entidad.

"Estamos viendo como la posibilidad de llegar incluso al 100% del valor de la vivienda va a ser el nuevo reclamo comercial para atraer clientes, muy por encima del precio. "Hemos verificado que hay muchos clientes de menos de 45 años que han salido indemnes de la crisis del Covid-19, que tienen salarios por encima de la media y estabilidad laboral con los que podemos abrir la mano y hacer excepciones", señalan en un banco mediano español.

El movimiento apenas está dando sus primeros pasos. En las entidades se reconoce que de momento financiar entre el 90% y el 100% es una práctica muy, muy excepcional. Pero todo hace indicar que el modelo al que ha puesto luz y taquígrafos MyInvestor va a ser seguido por otras entidades. Fuentes de varias de ellas reconocen que por ahí va el futuro inmediato y que estudian la viabilidad de seguir sus pasos en los próximos meses.

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