Para los analistas de CaixaBank Research, el ejercicio de 2023 registrará un "ajuste significativo” en el volumen de compra-ventas de viviendas aunque los precios parece que no reflejarán tan rápidamente el descenso en la demanda. “El precio de la vivienda, que suele responder con algo de retraso tras la caída de la demanda, se ralentizará de forma notable, pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento ligeramente positiva en 2023 (aunque sí se ajustará en términos reales, debido a la elevada inflación)”, señalan.
En otro segmento, como el comercial, el mercado -dicen- no se frenará bruscamente tanto porque el frio del dinero no está históricamente alto y porque los invasores mantienen sus miras en busca de proyectos atractivos.
El problema del mercado residencial español no está, como en ocasiones anteriores, en la demanda, sino en la insuficiente oferta. La oferta de vivienda, que sigue sin cubrir la demanda estructural del mercado, se mantendrá en esa línea por las dudas de las promotoras ante la ralentización económica, los elevados costes de construcción y la reducción de la demanda que presenta tras el verano “tasas de crecimiento más modestas” que en la primera mitad del año.
Estos primeros síntomas de enfriamiento del mercado se enmarcan en lo que los analistas de CaixaBank consideran “agotamiento del ciclo expansivo”. Un panorama al que contribuyen las aún inacabadas subidas de tipos y el fin de ese proceso de ‘adelanto’ en las compras que animó el mercado en el primer semestre de 2022. Todo eso ha llevado la compraventa de viviendas a las 644.000 unidades entre septiembre de 2021 y el mismo mes del presente año; “unos registros no vistos desde el verano de 2008”, aseguran.
Sin embargo, los visados de obra nueva (108.000 viviendas entre septiembre del año pasado y el fin del tercer trimestre de 2022) es apenas poco más de la mitad de los 207.000 hogares que se han creado en ese periodo. Dicho de otro modo, la oferta de nueva vivienda apenas alcanza la mitad de la demanda de viviendas.
Otro freno a la promoción residencial se encuentra en el fuerte aumento en los costes de construcción que, pese a haberse frenado en el 14,7% interanual a fines de septiembre, ha marcado tasas del 19,5% en mayo pasado. La guerra en Ucrania ha profundizado el encarecimiento de las materias primas, aunque desde el verano, han bajado y los futuros señalan que se estabilizarán. De hecho, según los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, los materiales de la construcción residencial habían subido al cierre del tercer trimestre el 26,7% respecto al inicio de 2019. CaixaBank señala, por ejemplo, el 20% que ha subido el precio del cemento y el hormigón en ese tiempo o el 28% de la madera mientras el acero se ha disparado el 84%
Queda por ver, ahora, si la moderación de costes prevista para 2023 es suficiente para recuperar el desfase entre lo que ofrecen las promotoras y la demanda del mercado. Aunque las dudas son evidentes.
Retail, sector refugio
Aparte de la vivienda, la inmobiliaria logística ha mostrado un buen comportamiento durante 2022 hasta convertirse en la estrella del sector, animada por el desarrollo del e-commerce y sus altas exigencias de distribución. No obstante, este segmento “podría mostrar una mayor sensibilidad al deterioro del entorno macroeconómico”, según CaixaBank Research. Al fin y a la postre, se trata de unos activos cuyos demandantes dependen tanto del precio del dinero (al alza) como del poder adquisitivo de los consumidores (a la baja).
Con esos mimbres, CaixaBank percibe la paralización o el aplazamiento de muchas inversiones hasta que quede claro cuál es el nivel al que BCE está dispuesto a subir tipos incluso si, como parece por las últimas declaraciones, ello afecta al crecimiento económico. Según la consultora especializada CBRE, durante los nueve primeras meses del año, la inversión en inmobiliaria comercial llegó a 14.226 millones de euros; la mayor cifra de los últimos diez años (salvo 2018, con 20.000 millones).
El sector está, pues, “en un momento de desajuste” entre una oferta reticente a reducir el valor de unos activos fuertemente demandados meses atrás y, una demanda que necesita valoraciones más ajustadas a la actual situación del mercado, aunque con buenos rendimientos.
Eso hace que crear a CaixaBank Research que el mercado inmobiliario no llegará a paralizarse “totalmente o de forma abrupta”, dado que los tipos están en “niveles contenidos en términos históricos” y, sobre todo, porque “sigue habiendo liquidez en el mercado”.
Hay que tener en cuenta que el precio de las oficinas llegó a caer más del 15% interanual. Como consecuencia de la pandemia y con la “normalización del teletrabajo”, el sector ha recuperado las valoraciones anteriores al mismo tiempo que las rentabilidades se recuperaban aunque la inversión es aún moderada.
En medio queda la inmobiliaria comercial que tuvo un “excelente comportamiento en la primera mitad del año 2022” aunque se ha visto fuertemente influida por la subida de tipos. Eso puede provocar una devaluación en las tasaciones hasta el punto de que las oficinas sean las que “pueden sufrir un mayor ajuste de valoración, al contar con unas rentabilidades más estrechas”.
Sin embargo, el segmento del ‘retail’, cuyas valoraciones, “acumulan varios años de intenso ajuste, podría tener ahora un comportamiento más estable que el resto de los segmentos” y convertirse en un mercado ‘refugio’ para los inversores. De hecho, tras la debacle de la pandemia, los locales comerciales han conseguido situarse a solo el 0,2% por debajo de las tasaciones de antes de la crisis sanitaria, mientras la inversión en estos activos se ha recuperado mucho mejor que las oficinas.
Los centros comerciales, por su parte, muestran tuna clara recuperación tanto en ventas como en afluencia de visitantes. De hecho, los ingresos de los centros están a apenas el 4% del nivel de 2019 (–16,5% en visitas), debido a que la parte de ocio cuya importancia ha crecido en el mix de oferta de estos activos, presenta un menor ritmo de recuperación.