BOLSA

La com­pra­venta de vi­vienda y los pre­cios del al­quiler caen por la subida de los tipos

El sector inmobiliario entra en estado de alerta en España

Los ana­listas acen­túan la vi­gi­lancia sobre Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial

Merlin
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Una de las prin­ci­pales con­se­cuen­cias de la subida de tipos de in­terés por parte del Banco Central Europeo (BCE) está siendo el au­mento de los in­tereses ban­ca­rios y una mayor di­fi­cultad para ac­ceder a los prés­ta­mos. Las in­mo­bi­lia­rias van a ser las prin­ci­pales per­ju­di­ca­das.

La reciente subida hasta el 2 % después de casi una década con intereses negativos, con perspectivas de continuar al alza, están sembrando de incertidumbre al sector inmobiliario que empieza a temer un peligroso parón de la actividad. Un futuro incierto que ya está poniendo sobre aviso a las grandes del sector en España, Merlín Propertis e Inmobiliaria Colonial.

Entre las claves que afectarán al sector en los próximos meses, la firma de servicios inmobiliario Solvia destaca algunos grandes factores que marcarán el futuro de las hipotecas en las próximas semanas con un claro impacto en 2023.

El primero de ellos será el encarecimiento de los préstamos. Tras años de cuotas ventajosas se está observando un cambio de rumbo que puede poner en riesgo a muchas familias. Tal y como señala el Banco de España en el caso de las hipotecas variables, se prevé que el euríbor siga aumentando hasta alcanzar el 3 % al finalizar el año. En el caso del tipo fijo, en la mayoría de los bancos los intereses ya se sitúan por encima del 3 % TAE y todo apunta a que irán a más mientras el euríbor continúe su tendencia alcista.

Esta subida tenderá un efecto directo en la compraventa. Según los últimos datos publicados por el INE, en agosto de 2022 se alcanzó un total de 57.327 operaciones con inmuebles, casi un 15 % más que en el mismo período del año anterior, cuando el euríbor estaba todavía en negativo. Pese a que hay indicadores que apuntan una moderación en el número de ventas en los próximos meses, muchos compradores querrán anticiparse a subidas de los tipos de interés, que podrían seguir creciendo a lo largo de 2023.

Alerta de mayores dificultades en préstamos

Se espera además un endurecimiento de requisitos para acceder a una nueva hipoteca. Tal y como muestra la última ‘Encuesta sobre Préstamos Bancarios’ del Banco de España, los criterios de concesión de préstamos y, en concreto, de créditos hipotecarios se están endureciendo enormemente, tanto en España como en el resto de la Unión Europea. Los bancos estarían, en este caso, aplicando la prudencia debido al deterioro de las perspectivas económicas y de la normalización de la política monetaria, que se está traduciendo en un repunte de los costes de financiación.

En este complicado contexto, el Gobierno se está viendo obligado a tomar medidas que a la larga también salpicar al sector inmobiliario. De momento, se ha llegado a un acuerdo con las patronales bancarias con el objetivo de evitar que el encarecimiento de las hipotecas impida a los colectivos más vulnerables hacer frente al pago de sus cuotas y que, a falta de los últimos detalles, se espera que beneficie hasta a un millón de familias. Los expertos, en cualquier caso, aconsejan leer cuidadosamente la letra pequeña, pues pueden suponer mayores gastos en intereses.

Nuevo estallido de la burbuja

Un panorama muy preocupante para el sector inmobiliario que podría enfrentarse a la mayor crisis desde 2008 si se cumplen las expectativas más pesimistas que anuncias descensos pronunciados en el mercado de la vivienda el próximo año. En este sentido, el FMI ya ha advertido el mercado mundial de la vivienda se encuentra en un "punto de inflexión".

En el peor de los escenarios cabría esperar una caída de los precios reales de la vivienda en un 25 % en los mercados emergentes y un 10 % en las economías avanzadas en los tres próximos años. Unas tensiones que también afectarán al sector del alquiler de viviendas y oficinas.

De hecho, el alto riesgo de un nuevo “crash” inmobiliario, aunque no haya una burbuja tan inflada como en 2008, está comenzando a poner en alerta a los inversores, cada vez más conscientes de que el ladrillo no siempre sube. De este modo, ya se empiezan a conocer algunos recortes de recomendación sobre las dos grandes empresas españolas del sector.

Los analistas se ponen en guardia con las grandes inmobiliarias españolas

Los analistas de Morgan Stanley han recortado sus estimaciones de precio objetivo para Merlin Propertis de 11 a 10 euros por acción, lo cual apenas le deja margen de revalorización a medio plazo desde su actual precio de mercado sobre los 9 euros por acción debido a la depreciación del Valor Neto de los Activos.

Pero no es la única casa de análisis que empieza a mostrar sus precauciones con la mayor socimi española, UBS y Barclays también rebajaron su valor objetivo el pasado mes de julio al entorno de los 10,4 euros anticipando un entorno cada vez más recesionista. Pese al rebote experimentado en las últimas semanas, su cotización apenas registra una revalorización en el año del 6 %.

La firma estadounidense Morgan Stanley también ha ajustado el precio objetivo de Inmobiliaria Colonial de 7,5 a 6,2 por acción por motivos similares. En este caso ha reiterado su recomendación de neutral han no observar margen de revalorización a corto plazo. Citigroup, en cambio, ha reiterado su recomendación de infraponderar tras fijar su valor real en 4,9 euros por acción, muy por debajo de los 6 euros en los que cotiza en la actualidad. En lo que va de año, la compañía acumula una caída del 25 %.

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