Con los últimos datos oficiales sobre la mesa, las transacciones cayeron casi un 5% en Madrid en septiembre respecto al mismo mes de un año antes. Es decir, algo más que el pasado mes de agosto, y menos que en junio y en julio, dentro de una horquilla de descensos entre el 4,3% y el 9% de estos cuatro meses de caídas interanuales. Una serie negativa que no ha sufrido ninguna otra comunidad autónoma en el mismo período.
No hay sólo una razón para explicar una caída que marca el comienzo de lo que, de momento, se puede considerar un aterrizaje suave. No hay que olvidar que el saldo de operaciones sigue siendo ligeramente positivo en los nueve primeros meses de 2022, pero es evidente que se ha producido un punto de inflexión desde el verano. Y no parece que haya razones para pensar que la situación vaya a cambiar a corto plazo.
“Esta situación se va a extender durante lo que queda de año y será una realidad también en el arranque de 2023. La tendencia no va a cambiar hasta que se pueda hacer una previsión fiable de dónde va a acabar la carrera de los tipos de interés. Sabemos que van a subir al menos 50 puntos básicos en la reunión del BCE de diciembre, pero hasta dónde pueden llegar después es toda una incógnita”, señalan fuentes del sector.
Dicho de otra forma, no habrá luz al final del túnel hasta que el mercado encuentre el punto de estabilidad necesario. Hoy está lejos. Entre otras cosas, porque el coste de la financiación de la compra de viviendas se ha disparado hasta niveles insospechados. Casi todos los bancos están cobrando más de un 4% en sus hipotecas a tipo fijo y, en las variables, la subida de un Euríbor que vuela en dirección hasta el 3% siembra el pánico entre los hipotecados.
Elementos específicos
Pero hay elementos específicos de Madrid que influyen en una caída superior a la de la media nacional. Por supuesto, la actividad sufre ahora más en la capital y la provincia porque los precios son mucho más altos que en resto del país y la financiación es más escasa y cara. Pero hay otro elemento decisivo, que es la reducción de la oferta de vivienda, en el segmento de casas usadas, pero también, y lo que es más importante, en el de nueva.
“Las inmobiliarias han parado promociones por el ingente aumento de los costes provocado por el alza de las materias primas. Es un problema que no ha remitido en las últimas semanas y que seguirá pasando factura. Lo normal es que la ralentización de la actividad que en Madrid ya se está produciendo a velocidad de crucero se acabe extendiendo más pronto que tarde al resto del país”, señalan en una gran consultora.
Como mercado más líquido a nivel nacional, Madrid está sufriendo más que el resto ahora en un escenario de muy alta inflación, tipos de interés al alza y una caída de la confianza de las familias. Elementos que contribuyen a una ralentización de la demanda y al retraimiento de la oferta, porque las expectativas de una y de otra no confluyen en un momento de reajuste pleno del mercado inmobiliario.