Y es que, pese a que el tercer trimestre (postvacaciones, vuelta al cole…) suele ser un periodo de cierta ralentización inmobiliaria, la mayoría de las grandes inmobiliarias españolas han cerrado ese periodo con importantes mejoras en su cifras. De hecho el sector de las cotizadas refleja crecimientos de dos dígitos en su beneficio operativo (Ebitda) como consecuencia del aumento en la actividad y las ventas, la reducción de gastos operativos como consecuencia de la retirada de las medidas de protección ante el Covid, adoptadas en ejercicios anteriores y un factor clave: porque en este sector la subida de precios es rápidamente trasladada al cliente; lo que limita el efecto de la subida del IPC en sus propias cuentas.
De ahí que, las compañías afronten el decisivo cuarto trimestre del año -tradicionalmente el tercer trimestre es un periodo en el que la actividad de compraventa inmobiliaria suele atenuarse- con ciertas garantías por el crecimiento acumulado en los nueve primeros meses del ejercicio aunque, también, con cierta cautela por si la conjunción entre la elevada inflación y las subidas de tipos, ‘echan para atrás’ a sus potenciales compradores de vivienda.
Lo cierto es que, además del residencial donde confluyen otras dinámicas (situación familiar y laboral, etc.) otros mercados inmobiliarios, como el de las oficinas, la logística o los novedosos centros de proceso de datos, son negocios donde no se han cumplido las peores previsiones.
Porque tras el levantamiento de las restricciones de la pandemia, ni las empresas han dejado de alquilar oficinas, ni todas las plantillas están en teletrabajo permanente. De eso da buena fe Castellana Properties, por ejemplo. La socimi dirigida por Alfonso Brunet (CEO) afronta el trimestre final del año con una tasa de ocupación de sus activos comerciales del 98,4%.
Casos emblemáticos
Su filial, Lar España, también centrada en la gestión de centros comerciales, presentará la semana próxima sus resultados y tendrá, según los analistas de InterMoney Research, un aumento del Ebitda del 25% “debido al efecto de la inflación como a la relativa contención en costes”. En el apartado de los ingresos, los analistas esperan un crecimiento del 3% hasta los 60 millones.
Esa misma línea aunque, con otra dimensión, es la que sigue la mayor de las socimis españolas, Merlin Properties. La compañía que preside Ismael Clemente ha cerrado los nueve primeros meses del año con una mejora del 17% en su Ebitda debido a crecimientos de rentas (+7%), “impactadas por el efecto de la inflación, así como la ausencia en 2022 de gastos extraordinarios ligados al Covid”, señalan los analistas de IMResearch.
El caso de Merlin es paradigmático de la evolución del sector ya que la compañía ha repercutido la inflación en todos sus activos (entre el 5% y el % de incremento de rentas) aunque en el caso específico de las oficinas, el negocio se ha visto favorecido además por la entrada en servicio de nuevos activos, mientras que la ocupación aumentó ligeramente en el trimestre en tres puntos básicos, hasta situarse en el 90,7% frente a 90,4%.
En centros comerciales (+7%), la mejora de las afluencias de público y un mayor gasto de los consumidores en los establecimientos instalados en ellos ha permitido superar los niveles de ventas prepandemia.
En logística (+10%), la actualización de los contratos (o release spreads según la terminología sectorial) siguen al alza (+8% frente al 7% de junio pasado).
El mercado residencial, aguanta
De hecho, compañías que acaban de presentar sus resultados como Renta Corporación (especializada especializada en la compra, rehabilitación y venta de edificios de uso residencial en Barcelona y Madrid) muestran un crecimiento del 25% en su Ebitda (resultado operativo) en los nueve primeros meses del año, con un alza del 38% en su resultado neto.
Las previsiones de los analistas pasan porque la compañía que preside Luis Hernández de Cabanyes cierre el año con un volumen de actividad claramente superior al de antes de la pandemia; además de beneficiarse de la intensa actividad que su filial especializada en viviendas de alquiler, la socimi Vivenio.
Y es que el mercado residencial, pese a todos los nubarrones, mantiene su dinamismo. Según los datos por los Registradores españoles, el número de compraventas de vivienda ha mantenido su crecimiento entre julio y septiembre de este año, hasta alcanzar las 167.892 unidades. Eso supone el 2,4% más que en el trimestre anterior y sitúa el mercado en el tercer trimestre más activo de los últimos quince años.
Esta dinámica afecta a todo tipo de viviendas, tanto la usada, mayoritaria en la elección de los compradores (139.297 compraventas), como la nueva (28.595 operaciones) con alzas del 2,4% y el 2,6% respectivamente.
El precio de la vivienda mantiene la moderación de su crecimiento hasta septiembre, con un incremento trimestral del 1,59%. Eso sitúa la subida de precios interanual en el 7,59%. Con respecto a los máximos históricos de mediados de 2007, el Índice Precio Vivienda Ventas Repetidas (IPVVR) marca ya una rebaja del -1,57%, aunque el nivel actual de precios supone el 56,24% más que el mínimo marcado en 2014.