MERCADO INMOBILIARIO

La banca mira al alquiler como opción de negocio

Sería una de las formas para apro­ve­char el ac­tual “boom” del al­quiler en España

Alquiler
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El pre­vi­sible cre­ci­miento de la de­manda de al­quiler para los pró­ximos años está po­niendo los dientes largos a la banca. Una fuente de ne­gocio con gran fu­turo para com­pensar los am­plios ci­clos de bajos tipos de in­terés como el que se vive desde el es­ta­llido de la bur­buja fi­nan­ciera de 2008. Un mer­cado con grandes pers­pec­tivas para la pró­xima dé­cada y que cada vez más está co­giendo peso como ac­tivo fi­nan­ciero en todo el mundo que po­dría ex­ten­derse tam­bién en España.

Las grandes entidades internacionales están apostando incluso por convertir el arrendamiento en una pieza clave de su negocio. El británico Lloyd’s, por ejemplo, ha creado recientemente su propia marca de alquiler de viviendas, denominada Citra Living, para la cual ha trazado un agresivo plan de crecimiento. Para antes de 2030, la entidad quiere contar con una cartera de al menos 50.000 unidades en arrendamiento para convertirse en el mayor casero del Reino Unido.

Un paso que también están dando el banco de inversión estadounidense o el australiano Macquarie. Este prevé invertir unos 850 millones de euros en los próximos años en su negocio del ‘build to rent’ (construir para arrendar).

Uno de los principales motivos de esta apuesta viene de la necesidad. Las sucesivas crisis sufridas en estos años han generado un importante excedente de vivienda no ocupada y de promociones si apenas salida al mercado para las que el alquiler es una muy buena opción. Las entidades buscan aprovechar así un mercado de alquiler cada vez más activo y más interesante para los inversores.

Con los tipos de interés tan reducidos o negativos, se ha convertido en una opción interesante y atractiva para un número considerable de inversores. El negocio del alquiler es además una fuente de recursos recurrente y estable, además de un posible activo refugio en momentos complicados.

De hecho, señalan los expertos, la vivienda a largo plazo ya casi se considera un activo financiero. Un activo capaz de protegernos contra la inflación, en pleno auge, con una rentabilidad media de entre el 3% y el 5% y para la que hay una demanda prácticamente infinita. En este sentido se prevé que para 2050 habrá mucha más gente viviendo en alquiler que ahora.

Aunque se trata de un modelo de negocio con grandes sinergias que ya está generando cierto interés en el mercado español, lo cierto, señalan los expertos, es que parece descartable un desembarco del sector en este mercado. Tanto por cuestiones externas como por las posibles reticencias al propio modelo de negocio.

Buena parte de culpa la tendría el freno regulatorio a la banca. A pesar de que los inmuebles en arrendamiento tienen un riesgo bajo y una rentabilidad estable si se gestionan bien, la regulación bancaria impide a las entidades entrar de lleno en el mercado.

“La banca española tiene una gran dependencia del Banco Central Europeo (BCE), cuya regulación perjudica a todas las inversiones inmobiliarias al influir en el capital de máxima calidad de las entidades (conocido como ‘capital Tier 1’). Las normas actuales hacen que las rentabilidades de hasta el 5% ni siquiera sirvan para cubrir el coste del capital, que complica a las entidades financieras comprar o desarrollar viviendas de alquiler.

Esto imposibilita a los bancos la inversión directa en inmuebles. A ello habría que sumar el alto riesgo de intervención por parte del Estado para facilitar el acceso a la vivienda.

Los expertos ven además difícil que después de llevar años intentando vender los activos inmobiliarios heredados de la crisis, la banca vaya a cambiar ahora su estrategia. El sector español tiende a ser más tradicional y a ser más reticente a los cambios por lo que su acercamiento a esta actividad podría realizarse mediante fórmulas indirectas para la gestión de inmuebles sin llegar a tenerlos en propiedad.

Esta sería una de las formas para aprovechar el actual “boom” del alquiler en España. Un crecimiento que parece será tendencia en los próximos años. La mayor movilidad geográfica, la flexibilidad laboral, un urbanismo más protector, los nuevos hábitos derivados de la pandemia y las dificultades de los jóvenes para comprar una casa, son argumentos bastante convincentes.

Todo ello sumado a un mercado inmobiliario obsoleto convierten a este sector en una la de las mejores alternativas para el mercado institucional. En este sentido, la banca seguirá apostando por la vía de la financiación como forma de seguir generando ingresos dentro del sector inmobiliario.

Otra opción, recuerdan los analistas, sería la gestión de activos. De esta forma, al no tener inmuebles en propiedad, no hay consumo de capital. Sería una alternativa muy interesante para un producto financiero apalancable y que se revaloriza en un entorno de inflación. Una jugada de libro a juicio de los expertos porque la banca podría impulsar el mercado del alquiler con viviendas bien gestionadas bajo una buena marca, que rentan cada año y con muchas probabilidades de venta futura con beneficio.

Al respecto, ya hay entidades españolas que estarían optando por fórmulas similares. Una de las más innovadores, Bankinter ha impulsado varias socimis especializadas en el ‘retail’ y el sector hotelero, y recientemente ha adquirido la cartera logística de Montepino, a través de su división de inversión, sumando 22 activos y proyectos en curso con una superficie total de hasta 1,2 millones de metros cuadrados.

Banco Santander, por su parte, cuenta con el bróker inmobiliario (SPREA) con oficinas en diferentes ciudades del mundo, entre ellas Miami y Madrid; y una línea de asesoramiento específico sobre inversiones inmobiliarias.

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