Propietarios, fon­dos, pro­mo­toras y so­cimis ha­blan de in­ter­ven­cio­nismo y con­fu­sión

La Ley de Vivienda obliga al sector inmobiliario a una estrategia preventiva

El mer­cado cree que la re­cu­pe­ra­ción en marcha del ne­gocio puede su­frir un fre­nazo

Congreso de los Diputados.
Congreso de los Diputados.

Cuando to­davía arde en llamas el sector eléc­trico por el ha­chazo de 2.600 mi­llones del Gobierno para aba­ratar el re­cibo de la luz, otro sec­tor, el in­mo­bi­lia­rio, entra en ebu­lli­ción des­pués del acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos para sacar ade­lante la Ley de Vivienda. La gran di­fe­rencia es que si en el caso de las eléc­tricas las in­dig­nadas son las em­pre­sas, en el del in­mo­bi­liario la es­tu­pe­fac­ción se ex­tiende a todos los ac­tores de un sector al que le cam­bian todas las re­glas del juego.

El proyecto han puesto de acuerdo a propietarios de viviendas, fondos de inversión, socimis y promotoras de viviendas, que consideran las líneas maestras del acuerdo como un auténtico "disparate" que lejos que de conseguir sus objetivos de abaratar y dinamizar el mercado en España obliga a todo el mundo a replantear sus estrategias. Si las primeras reacciones oficiales en el sector son duras, las críticas son extraordinariamente virulentas cuando se emiten desde el anonimato.

"Veo cuatro consecuencias inmediatas de enorme repercusión para el sector si el proyecto sale adelante tal y como está planteado: se va a reducir el parque de viviendas en alquiler, caerá drásticamente el volumen de promociones de viviendas, se pondrá en riesgo la financiación bancaria de nuevos proyectos y decaerá el interés de los grandes fondos por los proyectos en España", señalan en una socimi cotizada de tamaño medio.

A la espera de la redacción definitiva de la Ley, el sector se ha levantado en armas por lo que pueda pasar. Nadie se olvida de que la aplicación no será inmediata y de hay mucha letra pequeña sin desvelar. Y también que en el ámbito político pueden pasar muchas cosas a corto y a medio plazo que pueden rebajar mucho el impacto de las medidas contempladas en el acuerdo. Pero el sector se va a poner la venda antes de la herida.

Lo incuestionable es que en plena recuperación del sector inmobiliario español y de negocios emergentes como el 'build to rent'- construir para alquilar-, la iniciativa del Gobierno puede frenar el proceso. ¿Hasta dónde? "En las grandes capitales habrá impacto, aunque menos por su dinamismo económico, pero en las más pequeñas se puede producir un gran parón", señalan fuentes del sector.

La realidad es que la Ley toca todos los pilares del sector, y en el caso de los propietarios, afecta a los intereses de los más pequeños (suya es la mayoría del parque de alquiler en España) y los más grandes. El ministro Bolaños ya ha avanzado que se congelarán los precios en las zonas más tensionadas y que, en paralelo, se incentivará a los primeros para que bajen la renta a sus inquilinos por la vía de rebajas entre el 60% y el 90% de la cuota del IRPF asociada al alquiler.

Meida intervencionista

Una medida intervencionista sobre los precios pero acompañada de premio fiscal que ya se verá hasta qué punto compensa a los pequeños propietarios. Mucho menos lugar a la duda dejan las modificaciones que afectan a los propietarios con más de 10 inmuebles. Habrá retirada de ventajas fiscales y límites de precio. Y como regla general, para todos, recargos para castigar a las viviendas vacías que podrían alcanzar hasta el 150% del IBI.

"A corto plazo, se abre un período de enorme incertidumbre para los propietarios, pero también para quienes son inversores habituales en vivienda. Muchos españoles compran vivienda para alquilar como fórmula para garantizarse ingresos de cara a la jubilación. Puede que con precios topados en un mercado hasta cierto punto intervenido se lo piensen", señalan en una gran promotora inmobiliaria que asegura que se está replanteando su estrategia hasta conocer toda la letra pequeña.

No es una cuestión de prudencia, sino de números. El Gobierno podría imponer una reserva del 30% de las nuevas promociones de obra nueva para vivienda protegida. De ese paquete, un 50% se destinaría a vivienda protegida, y la mitad de ellas irían destinadas al alquiler social. Una medida que los expertos critican porque sólo tendría sentido aplicarla sobre suelos públicos más baratos, pero no sobre los que las promotoras compran a precio de mercado.

En este caso, las promotoras tienen que rehacer a la baja sus previsiones de ingresos, y eso afecta también a la financiación bancaria, que se podría encarecer sensiblemente. Se trata de medidas que ya se aplican en Cataluña y que, según el sector, han provocado un gran desplome de la oferta disponible y el auge de un mercado de alquiler en negro muy poco deseable. En armas, el sector espera el desenlace final de una Ley que no deja indiferente a nadie y que traerá grandes consecuencias.

Artículos relacionados