INMOBILIARIAS

Los retos de la inversión en el sector inmobiliario en 2021

La nueva de­manda de vi­viendas se des­liza a áreas con re­du­cida den­sidad de po­bla­ción

Chalet en el campo para privilegiados.
Chalet en el campo para privilegiados.

El mer­cado res­pira con alivio tras dejar atrás uno de los años más com­pli­cados en su his­to­ria. Sin em­bargo, 2020 ha de­jado pro­fundos cam­bios cuyo im­pacto está aún por ver entre los que se in­cluyen la ace­le­ra­ción de la di­gi­ta­li­za­ción o el te­le­tra­bajo. La forma de tra­ba­jar, de so­cia­lizar y de com­prar ha creado un nuevo en­torno que pa­rece haber ve­nido para que­darse y obli­gará a una fuerte adap­ta­ción em­pre­sa­rial. Especialmente en el sector in­mo­bi­lia­rio.

Ante esa situación, los expertos del Instituto de Valoraciones han analizado el panorama inmobiliario actual con la intención de arrojar luz sobre qué se puede esperar para este año recién estrenado en especial en lo referente al comportamiento de los usuarios en base a los nuevos intereses y necesidades.

Uno de las más destacados será la búsqueda de viviendas adaptadas a la nueva demanda en áreas con reducida densidad de población. Esta tendencia, que ha irrumpido con fuerza tras el periodo de confinamiento, seguirá cobrando auge de cara a los próximos meses. Si bien se espera que la situación actual se vaya normalizando con la llegada de la vacuna para combatir la covid, muchos se han dado cuenta de que sus viviendas actuales no cumplen con sus necesidades del día a día, y por eso, se encuentran en la búsqueda de una vivienda de reposición.

Entre los factores más determinantes para buscar inmueble en la actualidad se incluyen: espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar e, incluso, la eficiencia energética de las viviendas. En este sentido, se ha notado un mayor interés por la obra nueva y las viviendas unifamliares en los extrarradios de las grandes ciudades, donde los inmuebles suelen cumplir en mayor medida con las nuevas demandas,

Prueba de esta tendencia es que, en el tercer trimestre del año 2020, la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,43% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor. Este interés se nota con objetivos de inversión a medio y largo plazo, y como escenario alternativo donde pasar las vacaciones o largas temporadas.

Otro aspecto al que tendrá que hacer frente el sector inmobiiliario será la iincertidumbre en el mercado de alquiler. Desde marzo, el aumento de la oferta de los inmuebles en alquiler ha aumentado progresivamente, influenciado, en parte, por el traspaso de los pisos del alquiler turístico al alquiler tradicional y por el éxodo de las grandes urbes a otras zonas.

Destaca también el formato “build to rent” como una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades, pero que podría verse afectado si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler, que se encuentra en la actualidad en proceso de debate

Impulsado por el aumento de la oferta y la disminución de la demanda sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona o regiones turísticas como Ibiza, los precios han experimentado variaciones que, en promedio desde el inicio de la pandemia, han alcanzado niveles negativos superiores al 5%, según el Instituto de Valoraciones.

No obstante, dadas las últimas noticias sobre la puesta en marcha de la vacuna para la vacuna, se aprecia cierto grado de optimismo en el mercado que podría generar una desaceleración en el ritmo de caídas de los precios de este tipo de inmuebles, si se retoma la presencialidad en las oficinas y universidades.

El alquiler se sigue posicionando en España como una alternativa muy demandada, sobre todo, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. No obstante, de cara a analizar su futuro, se deberán tener en cuenta las posibles regulaciones que puedan entrar en vigor en este mercado.

Un tercer factor a tener en cuenta será la persistente incertidumbre en la actividad de los extranjeros. La información más actualizada del Consejo General del Notariado refleja un descenso medio del 37,4% interanual en la compraventa de vivienda por parte de compradores extranjeros en el primer semestre del 2020, registrando un nuevo retroceso tras el ligero aumento que se presentó en el segundo semestre del 2019.

La principal caída corresponde a extranjeros no residentes, con el 37,6% de las operaciones realizadas por extranjeros (17,3% del total de operaciones) y un descenso del 42,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones restantes ejecutadas por extranjeros, con un decrecimiento del 33,7% interanual. De entre todas las nacionalidades, destaca la caída entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

Estos datos presentan una clara evidencia del impacto que han tenido las restricciones para viajar entre países y las dudas generadas sobre la evolución de la pandemia en el mercado inmobiliario español. Así, todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones. No obstante, a medio-largo plazo, se podría esperar que España siga atrayendo el interés de los extranjeros gracias a factores como las zonas costeras, el clima o las buenas oportunidades que ofrece con respecto a otras ciudades europeas.

Por último, el sector deberá afrontar el reto de un entorno cada vez más virtual, con mayores servicios digitales. La tendencia en el Real Estate se dirige hacia más presencia en el entorno online, menos dependencia física y más actividad digital en las transacciones. Por suerte, el mundo del ladrillo ya se venía preparando para la transformación digital.

De hecho, las empresas del sector ya han ido integrando las tecnologías en su cadena de valor, y el sector Proptech ha ganado importancia con el surgimiento de diferentes startups que han contribuido a impulsar la digitalización de este ámbito.

En el escenario actual, los servicios digitales han permitido que la actividad del sector siguiera funcionando con cierta normalidad a pesar de las restricciones y limitaciones de los últimos meses. La posibilidad de realizar tours virtuales de viviendas con el móvil gracias a plataformas como Vitro; el poder cerrar transacciones de forma telemática mediante contratos inteligentes; o la solicitud de una hipoteca 100% online, son algunos de los beneficios que la digitalización ofrece a los clientes.

En este sentido, los profesionales del sector también aprovechan las ventajas de la tecnología. Entre las soluciones innovadoras se incluyen los chatbots potenciados por la IA para ofrecer una atención al cliente más eficaz o la posibilidad de gestionar la relación con los clientes mediante softwares de gestión para profesionales inmobiliarios. Por su parte, las entidades de tasación han impulsado sus servicios digitales aprovechando las posibilidades del Big Data y la inteligencia artificial, para, entre otras cosas, realizar tanto valoraciones automáticas de un activo concreto como valoraciones masivas de carteras de activos por medio de algoritmos de valoración.

Un futuro apasionante que presenta importantes retos al sector inmobiliario, uno de los más castigados este último año con una caída promedio superior al 16% y del que cabe grandes cosas este nuevo ejercicio.

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