Monitor de Consumo Bancario

Se trata de una fi­gura es­ta­ble­cida en la ley para com­pensar al banco en caso de can­ce­la­ción an­ti­ci­pada

El 'gusano' en la manzana de las hipotecas fijas

La cláu­sula de can­ce­la­ción por riesgo de tipo de in­terés com­pensa a los bancos por amor­ti­za­ción pre­ma­tura

Hipotecas fijas.
Hipotecas fijas.

Inmerso como está el país en una feroz guerra hi­po­te­caria y con una co­losal fu­sión ban­caria en cier­nes, la fi­gura con­trac­tual que hoy nos ocupa está des­ti­nada a no pasar des­aper­ci­bida. Tras el pro­lijo tér­mino 'cláusula de can­ce­la­ción por riesgo de tipo de in­te­rés' se es­conde el 'bicho' de las a priori ape­te­ci­bles hi­po­tecas a tipo fijo, que puede llegar a causar ver­da­deros que­bra­deros de ca­beza al pres­ta­tario que se de­cida por amor­tizar an­ti­ci­pa­da­mente.

Los vaivenes del euribor (que curiosamente se encuentra hundido en un pozo de mínimos históricos que parece eternizarse), junto con otras circunstancias socioeconómicas como los alquileres desbocados, han propiciado el auge de las hipotecas fijas: en junio, casi la mitad (46%) de los préstamos por vivienda firmados fueron a tipo fijo, algo impensable hace unos años. Y con la bonanza de este tipo de créditos, llegan las quejas por la letra pequeña.

Según la definición del diccionario financiero del BBVA, la cláusula de cancelación por riesgo de tipo de interés contempla el cobro de una compensación en los supuestos de cancelación subrogatoria y no subrogatoria, total o parcial, de los préstamos o créditos hipotecarios, que se produzcan dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea superior a 12 meses. La fórmula está regulada por a Ley 41/2007 de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Esta figura está diseñada para resarcir a la entidad bancaria cuando se cancela anticipadamente la hipoteca, siempre y cuando la amortización genere una pérdida de capital a la entidad. En cualquier caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada.

Legítima y cara

En lo que respecta a las hipotecas a tipo fijo, las asociaciones de consumidores han advertido siempre que, aunque dan menos sobresaltos que las vinculadas a un índice variable, siempre acaban siendo más caras. La presencia de esta cláusula en los contratos es otro motivo de alerta para los usuarios de este tipo de productos, que en ningún caso podrán eludir su pago si se cumplen las condiciones estipuladas, pues su legalidad está fuera de toda duda.

La compensación puede articularse en dos modalidades: un porcentaje fijo que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación; o bien la pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada conforme a la diferencia entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito cancelado.

La cuantía depende del montante prestado que se amortice anticipadamente. Las partes pueden pactar una compensación del 2% del capital los 10 primeros años de vigencia del contrato y del 1,5% a partir de entonces. En cualquier caso, estas condiciones deben estar especificadas detalladamente en el contrato, por lo que se aconseja hacer cuentas y evaluar bien los pros y los contras antes de vincularse a una hipoteca a tipo fijo.

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