Algunos tipos de ac­tivos tar­darán el doble de tiempo en re­cu­perar la de­manda previa

La inversión inmobiliaria tardará dos años en recuperarse de su caída histórica

Las com­pra­venta de vi­vienda se re­du­cirá en torno a un 20% ó 25% en 2020

Vivienda
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La ac­ti­vidad in­mo­bi­liaria sigue pa­ra­li­zada como con­se­cuencia de la pan­de­mia. Solamente entre marzo y abril, las ope­ra­ciones de com­pra­venta ca­yeron un 18,6% y 39,2% res­pec­ti­va­mente, según el Instituto Nacional de Estadística. Con res­pecto a 2019, el des­censo ha sido del 53,7%, el mayor re­tro­ceso en los úl­timos cinco años. Y la si­tua­ción no me­jora desde mayo, según va­rios por­tales in­mo­bi­lia­rios, La media de los ex­pertos prevé un des­censo del precio de la vi­vienda en 2020 entre el 6,5% y el 20%, lo que di­suade a los in­ver­sores de fu­turas com­pras.

Por ejemplo, el portal donpiso señalaba este martes que el precio medio de la vivienda en España caerá entre un 8% y un 10% en 2020 a causa de la crisis provocada por la COVID-19. Una recesión económica que afectará al mercado residencial, aunque con diferencias entre tipología de vivienda, localización y su uso. Además, la empresa decana de la intermediación inmobiliaria en España, prevé un descenso interanual de hasta el 25% en el número de viviendas negociadas a cierre de año.

“Prevemos que la recuperación del mercado residencial será en forma de U, con un escenario a medio plazo en el que el sector inmobiliario volverá a situarse en una fase expansiva real en el primer trimestre de 2021, impulsado por un fuerte crecimiento de la economía”, destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

No todos los expertos piendan lo mismo. Por su parte, LEM Loan e-Market considera que España es un mercado seguro y muy atractivo para la inversión internacional en real estate. Lo fue antes de la COVID-19, donde se batieron récords en inversiones directas en activos inmobiliarios (superándose la barrera de los 12.000 millones de euros en 2019, según las principales consultoras internacionales), y lo seguirá siendo tras la pandemia, a tenor de las previsiones de LEM Loan e-Market, el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y en Europa.

“A partir del cuarto trimestre, y si la situación sanitaria no se descontrola con una segunda ola, veremos un rebote de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español, cuyo interés no ha caído, sino que se ha congelado en los últimos meses a causa de la pandemia”, asegura Miguel Arimont Lincoln, CEO y fundador de LEM Loan e-Market.

Segunda mano

Los inmuebles que más sufrirán serán los de segunda mano, en detrimento de la obra nueva que se mantienen más fuerte. El contexto actual, con los tipos de interés al 0%, puede ser una buena oportunidad a la hora de financiarse. Eso sí, los grandes inversores en inmobiliario parece que quieren estar algo más al margen en este escenario y apuestan desembolsos de capital más selectivos hasta que no se esclarezca el panorama global.

Así lo reafirmaba un último informe de AEW. El estudio destacaba que se espera que el sector de la vivienda experimente un cambio estructural con la búsqueda de vivienda a las afueras de las grandes ciudades, ya que el confinamiento ha impulsado la búsqueda de casas más grandes con espacio exterior (terraza, jardín…), una tendencia que incluso afecta al alquiler y al colectivo de los ‘millennials’.

Con relación al sector retail, la affiliate explicaba que muchos comercios minoristas “estaban en dificultades antes de la pandemia debido al cambio continuo hacia el comercio electrónico, y esa tendencia solo se ha acelerado”.

2022: el año objetivo

AEW advertía que “no todos podrán sobrevivir a la recesión que se avecina, lo que plantea desafíos a los propietarios de activos como los centros comerciales”. Como ganadores en este sector, señalaba a “los retailers que han apostado por la omnicanalidad, un modelo mixto entre el comercio electrónico y la tienda física, que incluso tendrán la oportunidad de mejorar su demanda”. Y es que, tal y como concretaban, “probablemente el comercio electrónico llegue a suponer el 30% de las ventas totales en Estados Unidos”.

El sector recuperaría los niveles previos a la irrupción del coronavirus en 2022, aunque “algunos tipos de activos podrían tardar el doble de tiempo en recuperar la demanda previa”. Entre los segmentos más afectados sitúa lo relacionado con el comercio minorista, las residencias y, en cierta medida, las oficinas.

Las transacciones totales de vivienda podrían reducirse en torno a un 20% o 25% en 2020 respecto al año anterior, por lo que el total de viviendas vendidas rondarían las 425.000-450.000 unidades en territorio español. “Esto es un claro síntoma de desaceleración que se ha de traducir en menos capital invertido en el sector”, apunta José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.

El teletrabajo afecta a la inversión

Pero hay más factores que pueden empujar a esta tendencia. El trabajo en remoto será un motor de cambio para el sector de las oficinas, ya que la mayoría de los empleados han demostrado que pueden ser productivos trabajando desde casa. “Eso podría reducir la demanda de las oficinas en torno a un 30%”, describe la affiliate de Natixis IM.

Estps expertos advierten que “probablemente también aumenten los requisitos de espacio por persona para garantizar un distanciamiento social adecuado”, y añaden que la tendencia por establecer una mayor separación física entre los empleados “debería compensar parte del efecto del trabajo remoto en la demanda de espacio de oficinas”.

Las residencias de estudiantes o de mayores, también han sufrido un gran impacto con la crisis sanitaria. De ahí a que AEW comentase que tienen “fuertes impulsores subyacentes que deberían respaldar la demanda, una vez que pase la pandemia”.

En el caso de los estudiantes, esa reactivación debería producirse a medida que las universidades retomen su actividad normal, mientras que en el caso de las residencias de mayores AEW indica que la demanda vendrá del envejecimiento de la población y de la ola demográfica de la generación del “baby boom”.

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