Durante este primer año con la Ley Hipotecaria en vigor, la banca ha vivido bajo presión. La nueva ley ha obligado a las entidades a hacer un esfuerzo en todos los frentes. Para empezar, ha tenido que hacerse cargo de todos los gastos de constitución de la hipoteca salvo los de tasación. Sin embargo algunas entidades han decidido optar por el gratis total en su batalla por marcar las diferencias en un mercado muy competitivo. Quienes pensaban que la ley traería precios más altos a las hipotecas se equivocaron totalmente.
Por el contrario, la banca ha seguido mejorando las condiciones de sus préstamos. Al menos así lo han hecho las entidades más fuertes en un negocio sencillamente fundamental para sostener las cuentas del sector en un escenario muy difícil. La banca necesita mantener viva la producción de nuevas hipotecas es un escenario de recesión. Al desafío está respondiendo con tipos de interés mínimos históricos y condiciones cada vez más ventajosas, siempre que el cliente sea solvente y esté dispuesto a contratar otros productos.
"Un año después de la aprobación de la Ley, no cabe duda de que el margen de los bancos se ha reducido. Han asumido costes nuevos y han tenido que bajar más los precios porque el riesgo era quedarse fuera de juego en un mercado clave para sus cuentas. Desde este punto de vista, la ley ha introducido aún más competencia en el sector, porque las mayores exigencias han obligado a la entidades a ser más eficientes. Y en este punto la batalla entre bancos ha sido y es a cara de perro", señalan en una entidad mediana nacional.
Más trasparencias en precios
Entre otras cosas, la Ley exige más transparencia sobre precios, comisiones o productos vinculados. Y en este punto, algunos bancos han tenido una capacidad de respuesta mucho mayor, especialmente las entidades 'online'. Sus estructuras son mucho menos costosas y sus productos más simples. Una ventaja que ha facilitado mucho la vida a los clientes, que cada vez más se informan a través de los dispositivos móviles. El coronavirus ha terminado de confirmar esta tendencia, que posiblemente será irreversible u obligará a muchos bancos a acelerar sus propuestas 'online'.
En medio de esta batalla entre lo nuevo y lo viejo, la Ley Hipotecaria impone a la banca nuevos hábitos que van más allá del desafío que suponen las nueva tecnologías. Tienen que ver también con el mantenimiento de las nuevas hipotecas. Las nuevas reglas del juego favorecen la subrogación de hipotecas desde unas entidades a otras. Ahora el cliente puede cambiar su préstamo hipotecario de un banco a otro libremente y sin costes.
Retener a los descontentos obligará a las entidades a mejorar sensiblemente las condiciones de esas hipotecas, que hoy pagan precios muy superiores a los de mercado. Un nuevo coste añadido para el sector, que trata de reponerse del gigantesco mazazo que ha supuesto el coronavirus ajustando al máximo sus márgenes y asumiendo que este año venderá alrededor de un 30% menos de hipotecas.
El primer aniversario de la Ley Hipotecaria no ha podido resultar más movidito. La banca ha pasado esta prueba de fuego con estoicismo, haciendo un ejercicio de paciencia infinita durante el confinamiento. Y también haciendo una demostración de fortaleza manteniendo los precios en niveles bajos sin precedentes que deberían ayudar a levantar un mercado alicaído por las expectativas económicas. De momento, el sector está poniendo toda la carne en asador para evitar males mayores.