Sin vi­si­bi­lidad en las va­lo­ra­cio­nes, el mer­cado re­si­den­cial se re­signa a un parón his­tó­rico

El desplome de la inversión en construcción anuncia pocos compradores y menos casas

Los ex­pertos no ven visos de reac­ti­va­ción de la ac­ti­vidad hasta el úl­timo tri­mestre del año

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Cuando ago­ni­zaba el ejer­cicio 2019, el Banco de España ya ad­vertía de una ra­len­ti­za­ción sig­ni­fi­ca­tiva del sector de la cons­truc­ción tras va­rios años de me­joras in­ten­sas. La ins­ti­tu­ción re­ducía en casi un punto las ex­pec­ta­tivas de cre­ci­miento de la in­ver­sión en cons­truc­ción, hasta un muy dis­creto 1,4%. Una ten­dencia que abo­caba al sector a un ate­rri­zaje suave pero to­davía re­la­ti­va­mente do­lo­roso en 2020, a la es­pera de un re­bote sig­ni­fi­ca­tivo el año que viene.

De pronto, el Covid-19 se ha cruzado en un negocio que ya ofrecía signos evidentes de cansancio y ha puesto totalmente en entredicho la salida del túnel a medio plazo de un segmento clave. Los expertos están de acuerdo en que, en el actual escenario económico, el parón de la inversión en construcción será muy pronunciado hasta al menos el último trimestre del año. Sería después del verano, como mínimo, cuando empezarían a encenderse las luces.

El desplome que viene pasará a los anales. Del panel de Funcas se desprende que el retroceso en la inversión residencial y no residencial podría superar este año el 20%. Un porcentaje sencillamente dramático, que va más allá de la caída libre esperada cercana al 10% para el conjunto de la economía española en 2019 y que superaría también el descenso vertical de más algo más del 16% de la inversión en construcción provocada en 2008 por la gran crisis financiera y el pinchazo de la brubuja tecnológica.

En el sector ya llevan semanas apretándose los machos. "Hay un parón extraordinario, de dimensiones gigantescas. Al que impone el estado de alarma provocado por el coronavirus se une el de los planes de las promotoras inmobiliarias. ¿Cuál va a ser la demanda real después de una crisis que dejará miles de parados y reducirá el poder adquisitivo de los españoles?, ¿cómo va a a afectar a las valoraciones de los activos?", se preguntan en fuentes del sector que coinciden en que hoy no se pueden hacer previsiones.

Inversión residencial, vigilada

En lo que afecta concretamente a la inversión residencial, el propio Banco de España ha solicitado a las tasadoras que se abstengan de utilizar métodos de comparación a la hora de realizar valoraciones de inmuebles. Dicho de otra forma, está reconociendo que el Covid-19 ha dinamitado el mercado, dejándolo sin referencias válidas. ¿Hasta cuándo? Esa es la clave y dependerá de sí hay un rebrote de la pandemia el próximo otoño. Prohibido hacer cábalas por el momento.

Lo que se tiene claro en el sector es que habrá que resetearlo todo cuando pase la crisis sanitaria. Es decir, establecer nuevos parámetros después de evaluar el parte de daños provocado por el coronavirus. No hay ninguna duda de que ser van a vender menos casas, pero a medida que se extiende el impacto de la pandemia sobre las familias está más claro que también se va comprimir de forma significativa el número de potenciales compradores.

"Es una pura cuestión de solvencia. Son muchos menos lo que podrán acceder al mercado hipotecario en condiciones ventajosas, porque la banca ha subido mucho el listón en cuestión de exigencias. Además, muchos españoles van a paralizar cualquier decisión hasta que tengan claro cómo les afecta la crisis. Después de los ERTE vendrán los ERE y y se prevé un otoño muy caliente. Lo normal es que la actividad inmobiliaria siga en niveles de subsistencia después del verano", señalan en una gran promotora.

Ya durante la segunda quincena de marzo, el desplome de las compraventas superó el 30% respecto a los mismos días de 2019. Por lo tanto, va a crecer el stock de vivienda, teniendo en cuenta que en estos últimos meses se van a sumar a la oferta general las casas procedentes de quienes tienen que vender para hacer frente a una situación económica adversa o de la escalada de las separaciones y divorcios que se está produciendo durante el confinamiento.

Son muchos los ingredientes del cóctel que unen fuerzas para poner en jaque el futuro de la inversión en construcción, y muy concretamente la residencial. Todo el sector coincide en que la visibilidad es nula y en que habrá que revisar los planes de negocio, desde el número de proyectos futuros hasta su tamaño y los precios. Nadie prevé una crisis larga como la de 2008, pero ya descuentan que se enfrentan a los próximos 12 meses con las luces apagadas.

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