Los ex­pertos con­si­deran que no habrá cambio de ten­dencia a corto y medio plazo

La banca lleva su margen financiero al mínimo para sostener su negocio hipotecario

Los pre­cios me­dios de los prés­tamos para in­mue­bles se si­túan ya por de­bajo del 2,5%

Préstamos bancarios.
Préstamos bancarios.

Las úl­timas ci­fras del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre hi­po­tecas ponen negro sobre blanco lo que era un se­creto a voces en el úl­timo tramo del año pa­sado: los bancos ti­raron los pre­cios para con­se­guir sus ob­je­tivos de con­tra­ta­ción anua­les. Por pri­mera vez en la his­to­ria, el precio medio de los prés­tamos para con­se­guir una vi­vienda ha ba­jado del nivel del 2,50% (hasta el 2,47%) re­ba­jando a la mí­nima ex­pre­sión la ren­ta­bi­lidad de estos pro­ductos para la banca.

"En muchos casos habrá que esperar más de 10 años para empezar a sacar tajada a las hipotecas. Por momentos estamos contratando a precios tan de saldo que el margen queda reducido a la mínima expresión. Pero no podemos dejar de dar vueltas a la manivela porque necesitamos alimentar una fuente de ingresos básica. Es problema es que estamos acostumbrando a los compradores a unos precios que en muchos casos son gangas", aseguran en un banco mediano español.

La frase tiene muchos matices. El primero y el más importante es que esas gangas no son para todos los públicos. Los bancos españoles sólo están tirando la casa por la ventana con los mejores perfiles de cliente, que cuentan con un alto poder adquisitivo o que, por edad, pueden aumentar mucho sus ingresos. Y que, por lo tanto, son potenciales suscriptores de otros productos como seguros o planes de pensiones en un futuro más o menos inmediato.

En este segmento, la banca está realizando ofertas personalizadas con precios que su sitúan por debajo del 2% en las hipotecas a tipo fijo y con diferenciales sobre el euribor alrededor del 0,90% en el caso de las variables. Las ofertas se complementan con políticas de cero comisiones y ausencia casi absoluta de letra pequeña. El mercado hipotecario español es tan competitivo que obliga al conjunto de las entidades a hacer un esfuerzo extraordinario en precios.

Ofertas orientativas de préstamos

"Hemos llegado a un punto en que las ofertas oficiales de las páginas web de las entidades son meramente orientativas. Si les llega un cliente de perfil medio alto, empiezan a sacar la tijera porque saben que si no es así se lo llevará la competencia. Los bancos se vigilan muy de cerca los unos a los otros. O deciden quedarse fuera del mercado o aprietan en precio, porque no hay otra alternativa", señalan en uno de los mayores 'broker' hipotecarios del país.

Pero los márgenes de la banca también sufren por la renegociación de condiciones de las hipotecas. La nueva Ley Hipotecaria favorece la subrogación de los préstamos, por lo muchos bancos se están viendo obligados a mejorar las condiciones de sus actuales clientes, en algunos casos de forma muy significativa. Las novaciones están creciendo en los últimos meses. Aunque los bancos no están obligados a aceptar los cambios, la mayoría dice sí para no perder a los buenos clientes.

Con estas cartas sobre la mesa, el sector se enfrenta a un año duro también en el negocio hipotecario. Los expertos están de acuerdo en que la tendencia a la baja de los precios no va a cambiar en 2020, aunque seguramente los recortes no serán tan pronunciados como en los dos últimos años.

Seguir saliendo en la foto exige sacrificios, y la banca no deja de hacerlos aunque la Ley Hipotecaria ha encarecido los gastos del proceso para el sector. Pero el sector no baja el pistón, fundamentalmente porque no puede permitírselo. De hecho, muchas entidades siguen asumiento los costes de la tasación, los únicos que la nueva ley carga al comprador de la vivienda.Mientras, los precios medios no dejan de registrar nuevos mínimos históricos.

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