Las pre­vi­siones de los ex­pertos ex­presan im­por­tantes dis­cre­pan­cias

El precio de la vivienda desata la ceremonia de la confusión

División de opi­niones sobre si el valor de las casas está con­de­nado a bajar

Vivienda
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¿Se puede ase­gurar a ciencia cierta que el precio de la vi­vienda sube o baja y dónde lo hace más y me­nos? ¿Hay el más mí­nimo con­senso en cuál será el im­pacto de la ac­tual crisis en las va­lo­ra­ciones fu­turas de las vi­vien­das? De hacer caso a las es­ti­ma­ciones de unos y otros ex­per­tos, en el mer­cado se ha ins­ta­lado la más ab­so­luta ce­re­monia de la con­fu­sión. Las dis­cre­pan­cias tienen mucho que ver con los dis­tintos pe­ríodos ana­li­zados y con la me­to­do­lo­gía. Que son mu­chos y va­rio­pin­tos.

"La realidad es que en estos momentos es casi imposible hacerse una idea más o menos aproximada de lo que está pasando en el mercado. Hay una dispersión de datos enorme y un número muy grande de argumentos para defender distintas tesis", señalan expertos del sector que recuerdan que el mercado sigue en estado de 'shock' tras la aparición del Covid-19. "Es como el púgil caído que intentan levantarse del golpe", aseguran.

El último informe de una de las firmas más reputadas del mercado, Sociedad de Tasación, concluye que el precio de la vivienda nueva en España no sólo no se resentía del impacto de la crisis cuando acabó el mes de junio, sino que había escalado hasta los niveles más altos desde 2010, cuando la gran crisis financiera azotaba con toda la intensidad posible. Cuando acabó el primer semestre, el metro cuadrado se pagaba a 2.472 euros, muy cerca ya de los máximos históricos de 2007 por encima de los 2.900 euros.

¿Sorprendente? Hasta cierto punto, sobre todo para los muchos españoles que intentan vender sus viviendas y ven como los compradores les exigen descuentos entre el 10% y el 20%. Pero hay razones que podrían explicar esta situación. La primera es que desde marzo se han seguido entregando las viviendas nuevas comprometidas por las promotoras inmobiliarias. Una tendencia que se mantendrá sin cambios al menos hasta el primer trimestre de 2021.

Y la otra razón es que los segmentos más pudientes de la población han seguido comprando. Algunos porque compran para vivir y la crisis no ha afectado a su poder adquisitivo, ya que tenían importantes bolsas de ahorro acumuladas. Otros, porque están invirtiendo para adquirir activos inmobiliarios de primera calidad ante la falta de alternativas que ofrecen los mercados de renta fija y variable. Muchos de ellos compran a tocateja.

Caida significativa de la vivienda

Razones que habrían evitado la caída significativa que otras firmas han empezado a detectar en meses posteriores. Según el Consejo General del Notariado, el precio promedio de las viviendas bajó un 7,3% en el mes de agosto. Mientras, la tasadora Tinsa calcula que entre julio y septiembre el valor de las casas retrocedió un un 0,4% respecto al mismo período del año pasado.

Es, según sus cálculos, la primera caída trimestral desde 2015, y la están liderando Madrid y Barcelona. Malas noticias porque son los mercados más líquidos, los que marcan la pauta y crean tendencia. "Estamos en el transcurso de una crisis todavía de corta duración. Si se extiende en el tiempo, como casi todo hace indicar, veremos como cambian las constantes vitales del mercado. Todavía son una inmensa mayoría los que se resisten a vender sus viviendas", señalan fuentes del sector.

¿Es la de demorar la venta una mala decisión? La consultora Forcadell advierte de que el precio de la vivienda caerá de media un 16% en los dos próximos años. Pero en este caso, la estimación es que Madrid y Barcelona aguantarán mejor que el resto porque son mercados muy líquidos que se benefician de grandes volúmenes de inversión. La firma cree que hasta 2022 no comenzará el proceso de recuperación de los precios.

"Estamos trabajando en un escenario de rebajas de las tasaciones de al menos un 5%", señalan en fuentes de las tasadoras que reconocen que ya es imposible mantener las valoraciones previas al estallido del coronavirus. Bankinter cree que el precio de las casas bajará un 9% entre 2020 y 2021 y prevé descensos más potentes en las zonas 'prime' de las grandes ciudades. Una realidad que ya anticipa el hundimiento del valor del suelo urbano.

Puntos de vista distintos según la fuente tanto en la profundidad de la caída como en su localización que delatan las enormes dificultades que hay para trazar una hoja de ruta coherente sobre los precios de las viviendas. El futuro no puede ser más incierto.

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