Monitor de Infraestructuras

La di­ges­tión del stock de vi­viendas no ter­mi­nará hasta bien en­trado 2021

España tiene la mitad del ladrillo inmobiliario de la crisis de 2008 sin sanear

La AEMIE con­si­dera que el sa­nea­miento al 50% se pro­dujo a fi­nales de 2019

Ladrillo
Ladrillo

Hace ya más de diez años que se desató la crisis in­mo­bi­liaria en España. Una re­ce­sión que llegó por el es­ta­llido de la bur­buja del la­drillo y que to­davía sigue cau­sando claros efectos dentro del mer­cado in­mo­bi­lia­rio. Y es que dentro del te­rri­torio es­pañol solo se ha di­ge­rido la mitad del stock de las vi­viendas que se ge­ne­raron du­rante el apogeo de la dé­cada pa­sada. Tanto es así que queda un mi­llón de pisos sin vender y al­gunos tienen ya la eti­queta de “imposibles de ven­der”.

El saneamiento de la industria inmobiliaria está complicado de que llegue a un estatus de absoluta recuperación, tal y como se observa en las últimas cifras. Ésa es una de las conclusiones que se pueden extraer del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español, Desarrollado por la consultora Acuña. En este sentido, en 2013 había un stock de 1,6 millones de viviendas en el mercado, “una oferta que superaba en seis veces a la demanda registrada en ese mismo año”, destaca.

La clave de los últimos años es que la demanda en términos de compraventa no termina de salir del estancamiento. El “dinamismo” que se ha registrado en los últimos cinco años en el ámbito residencial permitió que se haya digerido el 40% de este stock de vivienda sobrante hasta 2018.

La atonía de la demanda en muchas provincias

Se trata de un porcentaje que, según las previsiones, ascendió hasta el 50% en 2019. Únicamente la mitad desde hace una década. Con todo, resultará difícil que salga al mercado los inmuebles que restan. Esto viene justificado por la atonía que todavía experimenta la demanda en algunas provincias, sobre todo las del interior del panorama español.

Esto se puede ejemplificar con emplazamientos como Palencia, donde al ritmo actual de compraventas serían necesarios 8,4 años más para disolver el stock de vivienda, Soria (7,4 años), Lérida (6,7 años) o Ávila (4,8 años). Por contra, el stock está cercano a acabarse en capitales de provincia como Madrid (0,7 años), Barcelona (1 año) o San Sebastián (1 año).

De este modo, consultoras e inmobiliarias han hecho referencia en multitud de momentos a que el mercado inmobiliario se mueve dentro de España a diferentes velocidades. Por tanto, mientras en las grandes urbes hay una carencia de ofertas que produce el encarecimiento de las viviendas y, por ende, el precio de los alquileres, en otras ciudades la demanda permanece sin cambios y con expectativas de crecimiento laxas.

La evolución a futuro

Aun así, el mercado de la vivienda nueva ha evolucionado en los últimos ejercicios con mucha diferencia, por los excesos del ciclo expansivo. Estos expertos indican que a comienzos de esta fase alcista del mercado inmobiliario “la promoción de nuevas viviendas prácticamente no ha sido necesaria debido a que la demanda se ha servido en gran parte del stock trasladado del ciclo anterior”.

Por el contrario, concreta que en los dos últimos años ha “proliferado” la construcción de nuevas viviendas en áreas “muy concretas” y con un stock limitado. La realidad es que los visados de obra nueva se movieron desde las 50.000 unidades en 2015 hasta superar las 100.000 en 2019. Este movimiento al alza evidencia el dinamismo que sí ha aparecido durante los últimos ejercicios.

Como consecuencia de este crecimiento de la construcción, la digestión del stock de viviendas se paralizará en 2021, año en el que la oferta de viviendas sin vender será de 1,6 veces las compras finalistas del mercado, dos décimas menos que a finales de 2019 y un 5,5% por debajo de los máximos de hace siete años.

En última instancia, a partir del año que viene “es probable que la generación de oferta comience a acumularse provocando nuevos desequilibrios que, en principio, no deberían ser tan problemáticos como los heredados del ciclo anterior”, concluye la consultora.

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