La lle­gada del grupo es­pañol copa la ac­tua­lidad bur­sátil por­tu­guesa

Merlin Properties se perfila como una de las estrellas del año en la Bolsa de Lisboa

Las ac­ciones co­ti­zadas en Lisboa son las mismas que co­tizan en España

Merlin
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El mer­cado bur­sátil luso ce­lebra todo a lo alto la lle­gada de un nuevo ac­tor, el es­pañol Merlin Properties, que de acuerdo con las pre­vi­siones ba­ra­jadas por los ex­per­tos, solo ne­ce­si­tará un par de meses para en­trar en el ín­dice se­lec­tivo PSI20, como uno de los cinco ma­yores va­lores por vo­lumen de ca­pi­ta­li­za­ción. El grupo di­ri­gido por Ismael Clemente, que ya tiene en Portugal prác­ti­ca­mente un 20% de su car­tera in­mo­bi­liaria de 6.000 mi­llones de eu­ros, tiene muy clara su es­tra­te­gia.

Según fuentes bursátiles, el objetivo inmediato de la empresa española es incrementar su visibilidad en el mercado inmobiliario luso, que sigue batiendo récords de inversión, y sacar el máximo provecho de la integración del mercado ibérico.

Las acciones que Merlin saca a cotizar en el mercado regulado Euronext Lisboa, son las mismas que su Socimi, que ya cotiza en el Ibex 35 de la Bolsa de Madrid. Y, con la fórmula del “dual listing”, la inmobiliaria española eligió operar al margen del mercado, aun embrionario, de las SIGI’s (el nuevo modelo portugués de las Socimis españolas), por lo menos hasta que las autoridades lusas no modifiquen algunas de las reglas del juego. Merlin rechaza principalmente el tener que crear en Portugal una empresa subsidiaria independiente de la casa madre española.

Desde su llegada en el 2015, Merlin lleva invertidos en Portugal unos 1.000 millones de euros en la adquisición de nueve edificios de oficinas y viviendas, dos centros comerciales y una plataforma logística. Y, según Ismael Clemente, el objetivo del grupo, a corto y a medio plazo, consiste en duplicar el volumen de inversión. Su idea es que, pese al “boom” registrado en 2018 y 2019, con volúmenes anuales que superan los 3.000 millones de euros (un 75% más que en 2017), el mercado inmobiliario portugués aun está lejos de alcanzar su techo.

Primer mercado

Portugal fue el primer mercado elegido por Merlin para su salida al exterior. Y lo hizo en muy buena hora, no solo por la proximidad geográfica y por la creciente integración de ambas economías ibéricas, sino también porque la mayoría de los portugueses ya no ven como amenaza todo lo que llega de España (la memoria histórica de los “malos vientos y malos matrimonios”), y, sobre todo, porque la recuperación del sector inmobiliario portugués pasaba por la inversión exterior, que en 2018/2019, por ejemplo, representó 78% del total.

Aunque el primer inversor sigue siendo Alemania, con un 32% del total, en 2019 el capital español ocupó la segunda posición, con un 14%, al mismo nivel que la inversión procedente de América. Las 17 mayores operaciones representaran 1.450 millones de euros (un 36% en el mercado de oficinas, un 35% en operaciones de retallo, un 19% en hotelería). Sin contar, además, con el negocio de la promoción y rehabilitación urbana, que movilizó más de 1.000 millones de euros y que, según los expertos, seguirá siendo los próximos años un motor importante del sector.

Mercado aún no maduro

Ismael Clemente sigue sin ver grandes riesgos de saturación y aun menos de retroceso en el mercado inmobiliario portugués: en términos globales, los precios de venta y alquiler en Lisboa y Oporto, por ejemplo, siguen todavía muy alejadas de los practicados en las grandes capitales europeas como Madrid, Barcelona, Paris y Londres. Su tesis es que el cambio de ciclo del mercado portugués va con retraso, con que los inversores cuentan todavía con una buena margen, no solo para mantener, sino para incrementar los niveles actuales de inversión.

Lo mismo piensa Isabel Ucha, que al frente de Euronesxt Portugal se felicita de la llegada de Merlin Properties, que podrá servir de ejemplo a otros inversores españoles y europeos. Pero para la inmobiliaria española, el gran reto de su apuesta en la Bolsa de Lisboa, consiste en captar ahorro luso, al que ofrece buenas perspectivas de rentabilidad: aquellos que decidan entrar ya en el juego, recibirán un dividendo de 52 céntimos de euro, el equivalente a un “dividend yeld” del 4%... pero que es superado por algunos otros valores cotizados en Lisboa.

Los analistas subrayan, al respecto, que la rentabilidad de la acción de Merlin bajó a los 67 céntimos en el 3º trimestre 2019, frente al 1,07 euro que obtuvo en la misma fecha del 2018, y, sobre todo, muy por debajo de los 2,34 euros distribuidos en 2017. Cabe recordar, además, que según Bloomberg, por rentabilidad la Bolsa de Lisboa es la tercera mundial por la cola: perdió 38% la última década, donde solo fue superada por las bolsas chilena (-96,8%) y griega (-67,3%)… en contraste, por ejemplo, con la rentabilidad del 325% registrada por Nasdaq.

En todo o caso, por lo general lo que más se subraya, en relación con la apuesta lusa de Merlin, es que reúne todo lo que es necesario para seducir los inversores portugueses, que la última década perdieran en el mercado de valores símbolos nacionales de referencia tan importantes como el Banco Espirito Santo (BES), que fue víctima de la quiebra del imperio industrial y financiero del mismo nombre, hasta el punto que solo queda un banco en Bolsa, el Banco Comercial Portugués (BCP), pero con una pérdida de valor del 95% los últimos 10 años.

Lo previsible, es que el mes de Marzo, con la revisión anual de PSI20, Merlin Properties tendrá asiento entre les 20 mayores empresas cotizadas en Lisboa. Además, considerando el volumen de negociación, podrá ocupar la quinta posición. Así, en términos absolutos y también de imagen, de cara a los inversores y a la opinión pública, la inmobiliaria española será el primero valor internacional cotizado en Lisboa, por detrás de EDPr (tiene la sede en Madrid, pero concentra el negocio renovable de la eléctrica lusa), Jeronimo Martins, Galp y EDP.

De ahí, el alcance estratégico de la apuesta de la inmobiliaria española, cuya nueva visibilidad será un elemento capital para captar nueva inversión para un sector en alza, que en el plazo de cuatro o cinco anos – segundo los expertos más optimistas, es para cuando el aun embrionario modelo portugués de las Socimis alcanzará la velocidad de crucero - podrá ya contar unas 25 sociedades cotizadas, con hasta 7.000 millones de euros de capitalización.

Hasta es posible que la Bolsa de Lisboa acabe siendo una de las beneficiadas por la anunciada previsible huida de las Socimis españolas, desde el Mercado Alternativo Bursátil, hacia otros mercados vecinos, con la mirada puesta, principalmente, en la plataforma Euronext Access, que está dirigida a empresas con poca capitalización, a las que ofrece la posibilidad de captar ahorro europeo, actuando con menos costes, mas flexibilidad y menos obligaciones legales.

De hecho, la primera versión lusa de las Socimis criada en Portugal es ORES (Olympo Royal Estate Portugal), fruto de la joint venture luso-española criada en 2017 en España, entre Bankinter y Sonae Sierra, y que se sitúa entre los principales “players” ibéricos, con una cartera de más de 500 millones de euros de inversión en centros comerciales, supermercados, “retails park”, edificios de oficinas… La gestión comercial de la cartera es responsabilidad de Sonae, mientras que Bankinter se hace cargo de la gestión estratégica del vehículo inversor.

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