En un es­ce­nario de es­trés se­vero los pre­cios de la vi­vienda po­drían ceder un 35%,

Los inversores inmobiliarios ven un elevado riesgo en el desbloqueo del exceso de stock

El precio medio de la vi­vienda en España ha subido más de un 25% desde me­diados de 2014

Vivienda
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La si­tua­ción del mer­cado in­mo­bi­liario es­pañol sigue siendo de cre­ci­miento des­me­su­rado en los úl­timos años. Sin em­bargo, no es oro todo lo que re­luce y hay fac­tores que pueden pro­vocar un es­trés en los pre­cios de la vi­vienda. En el caso de que se desa­rrolle una re­ce­sión eco­nó­mica, estos se des­in­fla­rían hasta cerca del 35%. Las agen­cias de ca­li­fi­ca­ción cre­di­ticia ven, ade­más, di­ver­gen­cias im­por­tantes entre las di­fe­rentes re­giones del pa­no­rama na­cio­nal.

En promedio, los precios residenciales en España se encuentran en niveles sostenibles, sustentados principalmente por el moderado endeudamiento de los hogares y su renta disponible, y por la buena salud del sector bancario. El crédito total a los hogares como porcentaje del PIB ha disminuido al 60%, aproximadamente, desde máximos de alrededor del 85% en 2009.

La ratio entre el precio medio de la vivienda y la renta bruta anual de los hogares, que mide el esfuerzo económico de las familias para la compra de vivienda, sigue estando un 17,5% por debajo de los niveles anteriores a la crisis, si bien ha aumentado de 6,4 a 7,4 en los últimos tres años como consecuencia de la recuperación del sector inmobiliario.

Antonio Casado, director adjunto de finanzas estructuradas de la agencia de calificación crediticia Scope Ratings señala que bajo su caso base, la confianza de los mercados continuará “impulsando el incremento del precio de la vivienda, a medio plazo, en línea con la inflación en Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias”.

Por el contrario, el mercado inmobiliario español sigue caracterizándose por un exceso de stock de alrededor de un millón de unidades, incluyendo viviendas nuevas y usadas. Por lo tanto, existe un riesgo de que el precio de las propiedades descienda a medida que ese stock se desbloquea, especialmente si se inicia una recesión o una desaceleración económica significativa.

Aunque no se espera que España caiga en recesión, al menos en el corto plazo, se estima que las tasas de crecimiento económico del país no superarán el 2% en 2019, frente al 2,8% de 2018. En un escenario de estrés moderado, acorde con una calificación de crédito de grado de inversión “BBB”, Scope ve un potencial ajuste a la baja del mercado inmobiliario de entre el 10% y el 15%.

Eso sí, en un escenario de estrés severo, acorde con la más alta calificación de crédito (“AAA”), se asume una caída de precios de la vivienda de alrededor del 35% de media. Las regiones con baja volatilidad histórica de precios y que sólo han experimentado una recuperación moderada desde la crisis financiera (País Vasco, Asturias o Cantabria) serían las menos afectadas en un escenario de fuerte contracción económica, con descensos de los precios de la vivienda de alrededor del 20%.

Pero los núcleos urbanos de Madrid, Barcelona, Valencia y Baleares podrían llegar a sufrir caídas del precio de la vivienda del 40%.

Aumento significativo

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado más de un 25% desde mediados de 2014. Sin embargo, la recuperación no está siendo homogénea, lo que da lugar a importantes diferencias regionales en las expectativas del sector inmobiliario residencial.

La fuerte actividad económica, la recuperación del crédito hipotecario a los hogares y los flujos transfronterizos han convertido a España en un destino preferido de los inversores inmobiliarios internacionales. Pero los precios de la vivienda se han comportado de manera muy diferente en cada comunidad autónoma.

Sin ir más lejos, el mercado inmobiliario en las Islas Baleares ha recuperado casi el 70% de su caída desde máximos históricos de 2007, mientras que comunidades como Navarra han experimentado una recuperación de poco más del 10%. Las grandes áreas metropolitanas de Madrid y Cataluña y algunas regiones costeras se han beneficiado de una recuperación especialmente intensa, en parte impulsada por una fuerte demanda de inversores internacionales.

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