Las en­ti­dades fi­nan­cieras han visto cómo el es­fuerzo de las fa­mi­lias para com­prar se ha dis­pa­rado

La ralentización de la vivienda alivia a los bancos y preocupa a las promotoras

Los már­genes de las in­mo­bi­lia­rias se pueden ver afec­tados si los gastos de cons­truc­ción si­guen cre­ciendo

Vivienda
Vivienda.

Una subida des­bo­cada de los pre­cios nunca es buena. La prin­cipal razón es que des­ajusta las es­truc­turas de un sector o de un mer­cado y los aboca a un es­ce­nario de mayor vo­la­ti­lidad o in­cer­ti­dum­bre. Y en se­gundo lu­gar, porque eleva el riesgo de los com­pra­dores de ac­tivos y, por ex­ten­sión, de quienes como en el caso del mer­cado de vi­vienda prestan el di­nero para su ad­qui­si­ción. La subida del 6,7% del precio de las casas en 2018 tiene va­rias lec­tu­ras.

Los precios de la vivienda acumulan ya cinco años al alza, un quinquenio en el que el ritmo no ha parado de crecer hasta culminar en 2018 el mayor avance en una década. Del 0,3% del punto de inflexión que representó 2014 se pasó a ganancias del 3,6% y del 4,7% en 2015 y 2016 y a niveles por encima del 6% en los dos últimos ejercicios, del 6,2% y del 6,7%. Una evolución que confirma la buena salud del sector pero que ya deja ver los primeros, todavía incipientes, signos de agotamiento.

Las cifras del Ine dicen que los precios crecieron un 0,4% en el cuarto trimestre del año respecto al tercero, cuando el avance fue del 2,2%, un porcentaje sólo superado en 2018 por el 2,6% del segundo trimestre. Normalmente, siempre se produce una ralentización en los tres últimos meses de cada año. Pero el movimiento fue espacialmente brusco entre octubre y diciembre del año pasado, cuando el crecimiento intertrimestral fue el más bajo desde 2016.

Las cifras contrastan con las del año 2017, cuanto los precios también perdieron tracción en el último cuarto del ejercicio y crecieron un 0,9% respecto al 1,8% del tercero. La horquilla entonces fue muchos más corta. Aunque los analistas no se atreven a sentenciar que la ralentización continuará en los ritmos del último trimestre del año pasado, sí creen que la época de los grandes crecimientos han terminado. Mucho más en un escenario de debilidad económica en toda la zona euro.

¿Quién gana y quién pierde con este movimiento? Hay razones para la tranquilidad de los bancos. "Será muy buen señal que los precios se estabilicen, porque cada vez es más amplio el importe medio de las hipotecas (126.394 euros a cierre de 2018, un 9,4% más que un año antes) y también cada vez más alto el esfuerzo de los hipotecados para pagar. Una moderacón de los precios debería acotar mucho el riesgo de impagos a medio y largo plazo en un escenario de desaceleración económica", señalan fuentes del sector.

La banca prevé mantener muy vivo el grifo hipotecario en un entorno de tipos cero en el que el negocio de los préstamos es la gran vía para captar nuevos clientes con amplio potencial de vinculación. "Estábamos preocupados con el ritmo de subida. Todo iba demasiado rápido. Preferimos un mercado sano, con avances de precios discretos, que no dejen fuera del mercado inmobiliario cada vez a más personas" señalan las mismas fuentes.

El otro gran sector interesado es el de las promotoras inmobiliarias. Señaladas en bolsa por unos planes de negocio muy agresivos que el mercado está poniendo en cuarentena (el BCE ha rebajado su previsión de crecimiento para la zona euro este año desde el 1,7% hasta el 1,1%), la evolución de los precios es clave para sus márgenes en un momento en el que están creciendo de forma significativa los costes de construcción de estas compañías.

Hasta ahora, el avance los los precios está compensando el aumento de estos gastos de construcción, por lo que de momento los márgenes apenas han sufrido. Pero si la ralentización de los precios se confirma en el primer trimestre de 2019, la situación puede cambiar, aunque en ningún caso de forma dramática a corto plazo. El mercado continúa ofreciendo signos de muy buena salud, pero el ritmo de crecimiento de los últimos años es insostenible. Las primeras pruebas ya están aquí.

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