Nuevas normas y viejas pi­ca­rescas en el mer­cado in­mo­bi­liario

Nueva ley hipotecaria: entre pisos anda el juego

El precio de venta de­cla­rado de una vi­vienda se sitúa hasta un 34% por de­bajo del de ta­sa­ción

Valor de la vivienda
Valor de la vivienda.

La nueva Ley hi­po­te­caria ha echado a an­dar, a pesar de que aún no ha cum­plido el trá­mite de su pu­bli­ca­ción en el Boletín Oficial del Estado. Mientras tanto, si­guen apa­re­ciendo datos sobre los des­manes co­me­tidos en la época de la bur­buja in­mo­bi­lia­ria. Un es­tudio re­ciente pone en­cima del ta­pete, que en la fase ál­gida es­pe­cu­la­tiva, el precio de trans­mi­sión de la vi­vienda llegó a si­tuarse un 34% por de­bajo del de ta­sa­ción.

Ya se sabe que las entidades financieras dispondrán de tres meses para adaptarse a los preceptos de la nueva Ley Hipotecaria, que no constituye otra cosa que una adaptación a una directiva comunitaria cuya transposición debía haberse realizado como tarde en marzo de 2016. Se conoce que todos los gastos, a excepción de los de tasación, correrán a cargo de la entidad financiera.

Un análisis del Banco de España pone de manifiesto la gran diferencia entre los valores de adquisición reconocidos en los contratos y los de tasación. Durante los últimos años de la burbuja inmobiliaria, el valor de compra llegó a registrar un “desfase” a la baja, hasta situarse en el 66% del valor de tasación. Es decir, que a mediados de la anterior década, era un 34% inferior al nivel en que los profesionales habían valorado las viviendas.

Este informe viene a suponer una prueba de los desmanes de esta etapa de esplendor inmobiliario, que precedió a la mayor y más duradera crisis vivida por España en las últimas décadas. El valor reconocido de compraventa se reducía "bajo cuerda" en la mayoría de las ocasiones con el objetivo de pagar menos impuestos a la Hacienda pública.

Mientras tanto, las tasaciones se inflaban. Es muy conocido el caso de bancos que con un préstamo hipotecario ofrecían al cliente la posibilidad de adquirir un coche a tipo de interés hipotecario e, incluso al mismo tiempo, cancelar su deuda de tarjetas de crédito, que pagaba el cliente a tipos de interés superiores al 20%.

El Banco de España señala que la diferencia entre el valor de adquisición ha regresado a la normalidad, al acercarse hasta el 90% respecto al de tasación en 2016, lo que supone que las distorsiones entre valoración y precio declarado de las viviendas se han corregido. Se han solventado diez años después.

A mitad del valor de tasación

"El valor de tasación puede diferir del precio de transmisión", reconoce el estudio. Y pone como ejemplo el caso de que el precio de mercado de un piso pueda verse afectado por expectativas de cambios en la edificabilidad de terrenos o por la posible instalación de infraestructuras en el área.

En este caso, el método más empleado para calcular el precio de tasación de una vivienda es el de comparación, que toma como coordenadas para calcular el valor por metro cuadrado los casos de seis viviendas similares a la que es objeto de evaluación.

“El precio de transmisión por metro cuadrado fue, en general, de alrededor del 66% del precio de tasación declarado ante notario entre 2004 y 2008, si bien se elevó desde 2009 hasta alcanzar el 90% en 2016.

El estudio del Banco de España pone de manifiesto que en el año 2010, en una de cada siete compraventas, el precio de transmisión era inferior a la mitad del valor de tasación, cuando en 2006 esto sucedía en una de cada cuatro ventas. Entre pillos andaba el juego.

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