Lisboa tiene am­bi­ciosos planes de ex­pan­sión y de re­no­va­ción ur­bana

Las inmobiliarias españolas hacen su agosto en el boyante mercado portugués

Vivienda, ofi­ci­nas, ho­te­lería y cen­tros co­mer­ciales en la cresta de la ola es­pe­cu­la­tiva

España y Portugal
España y Portugal

Sandra Ortega es no­ticia en Portugal. No solo por ser hija de Amancio Ortega y acu­mular una de las ma­yores for­tunas del mundo, sino tam­bién porque desa­rrolla una am­bi­ciosa ope­ra­ción tu­rís­ti­co-in­mo­bi­liaria si­tuada en la Península de Troia, cer­cana a Lisboa. Otro actor es­pañol es Merlín Properties, una so­cimi muy ac­tiva du­rante los úl­timos años. Igual lo son Kronos Homes, Cerquia (con Acciona), Atitlan, Neinor Homes, Vía Célere, Mk Premium… que si­guen in­vir­tiendo sin temer ningún gran riesgo en la ola bo­yante in­mo­bi­liaria lu­sa..

Aunque por su pequeña dimensión Portugal no puede rivalizar, en términos globales, con los grandes mercados europeos, llama la atención que sea un punto de referencia para aquellos inversores internacionales que apuestan en mercados emergentes, en expansión, con oferta de calidad y a precios interesantes. O sea, un mercado seguro y con tasas de rentabilidad que ya no se dan en mercados maduros. Tratándose de la inversión española, amplia y diversificada, cabe añadir el factor estratégico de la proximidad geográfica, histórica, lingüística y cultural.

También llama la atención, el hecho que la ola de inversión internacional alcanza todos los segmentos del mercado, con que el aclamado “boom inmobiliario”, en términos de inversión, precios y rentabilidad, es mirado como un fenómeno general, que atañe tanto a la vivienda como el inmobiliario comercial (oficinas, hotelería, retail comercial, logística), y además de Lisboa, Oporto y Algarve, también alcanza zonas del interior, y a ciudades como Matosinhos.

Cifras récords

A contra corriente de los mercados maduros, la inversión inmobiliaria suma, pues, récord tras récord en Portugal. El más llamativo, quizás, fue el registrado por el sector hotelero, que pese a su pequeña dimensión, en los seis primeros meses del año en curso recibió del exterior una inyección de 469 millones de euros, un 35% que el año anterior, y que fue suficiente para batir por primera vez al poderoso vecino español, que solo pudo captar 461 millones, un 45% menos que en el primer semestre 2018.

Cabe subrayar, que el 66% de dicha inversión correspondió a una única operación, y con algún mimbre español: los 313 millones que el fondo norteamericano Invesco pagó a Minor por solo tres unidades de la cartera de 14 hoteles Tivoli, por cuya adquisición al Grupo Espirito Santo, el hotelero tailandés solo pagó 294 millones. Al tratarse de una operación de sale&leaseback, Invesco dejó la gestión a NH, que tras la OPA de 2018, quedó casi al 100% en manos de Minor.

Inversión notable

En todo caso, aunque el volumen de inversión quedó entre enero y setiembre por debajo de los 2.000 millones (89% llegada del exterior), el mercado inmobiliario comercial aun podrá alcanzar, y hasta superar, los 3.300 millones registrados en 2018 (75% más que en 2017). Jones LangLaSalle explica, al respecto, que el sector tiene un buen punado de operaciones de en una fase de negociación avanzada, y que la mayoría quedarán cerradas para final de año.

Además del mercado comercial, también está el residencial, que atrae inversores de más de 40 nacionalidades, sobre todo franceses (29%), brasileños, británicos, chinos, alemanes… Es el negocio de los “Golden Visa”: con beneficios fiscales a cambio de una inversión mínima de 500.000 euros, sumó desde 2012 más de 4.500 millones, inflacionó los precios y provocó una rehabilitación espectacular del entonces muy degradado paisaje urbano de Lisboa y Oporto.

De hecho, para los portugueses en general, alquilar y adquirir vivienda en Lisboa, solo es imaginable en el reino de la fantasía, habiendo quedado prácticamente solo al alcance de la clase media y media alta: en el centro histórico, el precio medio oscila entre los 5.600 y los 6.600 euros/m2 (todavía muy alejado, por ejemplo, de los 12.900 euros de Paris), pero en la emblemática y muy saturada Avenida da Liberdade, ya alcanza los 10.500 euros.

(Según datos de Eurostrat, tomando como referencio el “pico” del 2013, el residencial de Lisboa suma una valorización del 53,4%, muy superior a la media de la zona euro (20%) y a los 24% registrados en toda la Unión Europea. O sea, el “boom” inmobiliario portugués solo es superado por el húngaro (90,8%) y el irlandés (79,8%), mientras que el español se sitúa en una zona intermedia (29,5%), pero por debajo del alemán (36,3%) y del británico (34,3%).)

Lo mismo pasa en el mercado de oficinas, que entre los meses de enero y setiembre firmó unas 130 operaciones, que sumaran más de 150.000 m2 y unos los 600 millones de euros de inversión. En las zonas prim de Lisboa y Oporto, el m2/mes/euro está situado en torno a los 23 y 18 euros, respectivamente, y para hacer frente a la demanda, las previsiones de los expertos apuntan hacia la construcción de hasta 200.000 m2 de nuevas oficinas los dos próximos anos.

En todo o caso, nada frena la inversión española. La última operación fue anunciada el jueves por la prensa económica lusa: Bogaris invertirá unos 35 millones de euros en la construcción de un “retail park” de 11.000 m2 en Lisboa, con Continente, Conforama y Leroy Merlín como motores principales. El grupo sevillano ya opera cuatro “retails park” en Lisboa (zona norte y zona sud), Setúbal y Montijo, y explota miles de hectáreas de olivar en la zona de Alqueva.

Pero el líder español en el sector, es Merlín Properties, que desde 2016 se hizo con nueve inmuebles de oficinas y viviendas situados en zonas prim de Lisboa, dos centros comerciales y una plataforma logística que suman 1.000 millones de euros de inversión casi un 20% de la capitalización del grupo. Merlín lo tiene claro: Portugal fue su primera apuesta internacional, vino para quedarse y tiene como objetivo situar su inversión en torno a los 2.000 millones.

Pese al “boom” inmobiliario, Merlín considera que de Lisboa sigue teniendo precios atractivos, frente a los practicados en Madrid, Barcelona, Milán, Paris y Londres, donde es más difícil hoy día encontrar oportunidades rentables de inversión. El grupo español, que tiene al Santander como mayor accionista, con 22,2% de capital, también apuesta en Portugal por la calidad de vida, la estabilidad política y social, la situación económicas… y el impacto del probable Brexit.

Merlín hasta pondera entrar en la Bolsa de Lisboa, pero al margen de la recién criada SIGI (el modelo portugués de las socimis), a la espera de que las autoridades lusas, con las cuales ya se puso al habla, clarifiquen algunos aspectos de la legislación: Merlín rechaza el tener que criar una subsidiaria portuguesa independiente de la holding española, con que estudia utilizar el “dual listing” para cotizar en Lisboa los mismos activos ya cotizados en la Bolsa de Madrid.

Para Merlín, el cotizar en Lisboa incrementará la visibilidad del grupo, con vista a la captación de ahorro nacional; la Bolsa de Lisboa garantiza el acceso a Euronext (al margen de lo que ocurra con las OPA en curso u previstas sobre la Bolsa de Madrid); y según las previsiones más optimistas, la versión lusa de las socimis podrá llegar a aglutinar una tercera parte de la inversión inmobiliaria, con unas 25 cotizadas y una capitalización de hasta 7.000 millones.

Sin embargo, de cara a la opinión pública, la apuesta española más llamativa, es la de Sandra Ortega, que se hizo con 340 hectáreas de la Península de Troia (a una hora de coche desde Lisboa) para criar una “aldea turística” de alto nivel. O sea, un resort de lujo, con unas 584 viviendas y un hotel con vista al mar, que hasta tendrá un centro médico y un helipuerto, y donde no habrá coches: solo se podrá circular a pie, en bicicletas, y en “buggies”.

Situada en la Reserva Ecológica Nacional, la construcción de la aldea turística (la inversión podrá superar los 500 millones de euros, al margen de los 50 millones pagos por las 340 hectáreas), solo avanzará después de la recuperación de una extensa zona de dunas. Para ello, habrá que erradicar eucaliptos y acacias, que serán remplazadas por especies autóctonas (pinos y arbustos), una tarea que llevará dos años a realizar, y con un coste de 20 millones.

Otro proyecto llamativo con capital español, es el previsto a menos menos de 10 kms de Oporto, en Matosinhos, donde Gonzalo Álvarez Figueredo (líder de la saga familiar propietaria del grupo naviero gijonés AlvarGonzález) y un socio suizo planean invertir 250 millones de euros. Sera “la mayor ciudad construida de raíz en el interior”, con unos 120.000 m2 de construcción (400 viviendas, comercios, servicios, hotel…), adquiridos por 30 millones.

Más profesional, quizás, es la apuesta de Kronos Homes, que llegó en 2017, de España (opera en Madrid, Cataluña, Alicante, Valencia, Málaga, Cádiz, Sevilla, Córdoba…), para dar una nueva vida al resort Onyria Palmeras, que ocupa unas 200 hectáreas en Lagos (Algarve), donde la promotora fundada por Said Hejal, la familia de origen francesa Perrod y una quincena de inversores europeos y americanos, planea invertir los próximos años 250 millones de euros.

Presentándose como “promotora inmobiliaria de última generación”, Kronos desarrolla “proyectos singulares”, como el previsto en Lagos (460 apartamientos y viviendas, un hotel de 5 estrellas, golf…), y que llevará la firma de RCR Arquitectos, vencedor del Premio Pritzker de Arquitectura 2017. A finales de 2017, Kronos también se hizo en Lisboa con solares destinados a la edificación de 300 pisos de lujo/año, situados en la zona prim del Parque das Naçoes.

Otro actor español que se pone como referencia en Portugal, como promotor de vivienda nueva, es Vía Célere que inició este año el desarrollo de de 46.500 m2 de área residencial, en una zona exclusiva de Oeiras, situada a una decena de kilómetros de Lisboa. Más ambicioso aun, es el proyecto de Cerquia, que lleva 13 años en el país, y que juntamente con Acciona Inmobiliaria, desarrolla proyectos residenciales (unos 1.000 pisos) en varias zonas de Lisboa.

No pasa día, sin que la prensa lusa se haga echo de proyectos españoles. Como el de Mabel Capital, que tiene como socios Abel Matutes, Manuel Camps y Rafael Nadal. Llegó a Lisboa en 2018, pagando 74 millones por 4 inmuebles en la Praça do Rossio, el centro histórico de la capital. Lo mismo que MK Premium que adquirió un edificio de 5 plantas en el centro de Lisboa. Y la socimi Ores (Bankinter/Sonae), que tiene proyectos en Lisboa, Braga y Algarve

Oporto, es otro mercado apetitoso para la inversión española. La socimi Tander invirtió 15 millones en la adquisición de espacios comerciales en la Avenida dos Aliados; Atitlan se hizo por 12 millones con la compra y rehabilitación de un edificio de oficinas; Casual Hotels tiene previsto invertir 25 millones en Oporto y Lisboa; Vinnci operara 4 unidades en ambas ciudades; y el Ayuntamiento de Oporto anuncia que tiene planes para construir otros 55 hoteles.

En todo caso, Lisboa continuará siendo el centro neurálgico para la aplicación de la inversión inmobiliaria española e internacional (francesa, americana, alemana, china…). Sobre todo teniendo en cuenta los miles de millones de euros que serán destinados a todo tipo de proyectos, más o menos megalómanos, concentrados principalmente frente al Tajo, y que transformarán radicalmente el área de la “gran Lisboa” que abarca ambas orillas de rio.

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