Las re­va­lo­ri­za­ciones con­ti­nuarán en 2019 y ya van mucho más allá de Madrid y de Barcelona

Los expertos inmobiliarios niegan la burbuja a pesar de la extensión de las subidas

Consideran que los lí­mites im­puestos por la banca en cré­ditos son la mejor ga­rantía de es­ta­bi­lidad

vivienda
Viviendas en venta.

Quizá no lo sea pero lo pa­rece. Los pre­cios de la vi­vienda cre­cieron un 5,8% en el úl­timo tri­mestre de 2018. El año in­mo­bi­liario ter­minó a todo gas, como de­muestra que hay que re­mon­tarse a 2007, cuando la gran crisis apenas se di­bu­jaba en el ho­ri­zonte, para en­con­trar un tri­mestre más po­tente. Todo ello en un país en­vuelto en un pro­ceso de ra­len­ti­za­ción eco­nó­mica ya en mar­cha, en el que am­plios sec­tores de la po­bla­ción man­tienen ve­dado el ac­ceso a una vi­vienda.

Pero con los elementos que hay sobre la mesa basta. Primero, con una demanda selectiva pero de alto nivel que contempla la vivienda como un activo seguro y también como un elemento de inversión. Segundo, con un 'stock' de casas muy reducido en zonas con una demanda muy potente y en gran parte no satisfecha. Y tercero, con un traslado de las subidas de precios hacia la periferia de las grandes capitales o hacia nuevos emplazamientos.

La conclusión es que los precios crecerán entre un 5% y un 7% en 2019. Unas cifras que asustan a más de uno en un sector que preferiría crecer más despacio y más ordenadamente en términos de valoración porque hay problemas sin resolver. "Los salarios siguen sin subir y el esfuerzo de muchas familias de nivel medio para comprar crece y crece. Es un problema que acabará por manifestarse a medio plazo", señalan las voces más críticas del sector.

Pero la mayoría prefiere echar balones fuera con argumentos de sobra conocidos. Entre ellos, que los precios siguen claramente por debajo de los que marcaba el 'boom' (entonces el coste del metro cuadrado superaba los 2.000 euros mientras que ahora se sitúa por debajo de los 1.400 euros) y la concesión de crédito está muy lejos de los niveles de entonces, tanto en términos de cantidad como de calidad.

Es decir, que aunque el grifo hipotecario está abierto (los nuevos créditos rozaron los 3.700 millones de euros en noviembre a pesar de la incertidumbre desatada por la decisión del Tribunal Supremo por el impuesto de las hipotecas y su marcha atrás posterior) los criterios de concesión son ahora mucho más rígidos. Hasta ahí bien, si no fuera por el matiz de que los españoles se están endeudando con los tipos de interés más bajos de la historia.

Los defensores de que no hay burbuja (ni siquiera indicios de ella) argumentan también que la actual demanda es de mucha calidad y que detrás de la subida de los precios está la escasez de 'stock' en las zonas más demandadas. Pero quienes temen por un rebrote de los no tan lejanos excesos explican que ya hay subidas poco justificadas en nuevas áreas geográficas que no son las grandes capitales, con las habituales Madrid y Barcelona a la cabeza.

Ciudades como Málaga, Palma de Mallorca o Valencia están tomando el relevo con subidas que en algunos casos han superado el 15% en el último trimestre del año pasado. "Estamos viendo como el movimiento se traslada hacia zonas que hasta ahora se habían quedado muy rezagadas. Muchos inversores compran para alquilar y están teniendo que buscar nuevos territorios donde los precios son más asequibles. El problema es que los precios se están disparando demasiado rápido", señalan en una gran consultora del sector.

El gran riesgo es que mientras la demanda de calidad crece, el sector tiene grandes dificultades para generar producto nuevo, capaz de abastecer a varios segmentos distintos de población. Un fenómeno que está haciendo que los precios crezcan ya más rápido en la periferia de las grandes ciudades que en el centro, donde el producto disponible se ha reducido a la mínima expresión. El resultado es el mismo: los precios suben más de lo deseable.

"Además, está el problema de la huida hacia el ladrillo de muchos inversores que salen de la bolsa y de la renta fija escaldados por los desastres de las rentabilidades en 2018", señalan en el sector. Una parte -más de 5.000 millones de euros en noviembre- buscan refugio en los depósitos, pero otra gran parte va hacia el mercado de vivienda, que este año ofrecerá rentabilidad por alquiler superiores en muchos casos al 5%.

Por lo tanto, la demanda crece a una velocidad que la oferta no puede satisfacer, porque el proceso de activación de nuevos suelos urbanizables es lento. Un fenómeno que explicaría que parte de la subida sea de los precios sea artificial. “Al menos la mitad”, señala un veterano experto del sector en las filas de quienes ven riesgo de burbuja. Pero aunque la división de opiniones crece, la mayoría prefiere ver el vaso medio lleno.

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