Monitor de Consumo Bancario

La norma se centra en la trans­pa­rencia y en una mayor pro­tec­ción del con­su­midor frente a los desahu­cios

La nueva Ley Hipotecaria se queda entre Pinto y Valdemoro

La banca cri­tica el re­parto de gastos mien­tras y los usua­rios con­si­deran in­su­fi­cientes las ga­ran­tías

desahucios
Desahucios resueltos.

Después de mu­chos dimes y di­retes y un sinfín de re­tra­sos, el Congreso de los Diputados ha apro­bado la nueva Ley Hipotecaria, una nor­ma­tiva que se centra en con­se­guir una mayor trans­pa­rencia entre cliente y en­tidad fi­nan­ciera. Sin em­bargo, pese a que la banca, con re­ser­vas, aprueba la norma, las aso­cia­ciones de de­fensa de los hi­po­te­cados con­si­deran que, pese a sus avan­ces, se queda a me­dias en el mejor de los ca­sos.

A falta de su ratificación por el Senado, la fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019, dando lugar a una nueva era en el mercado de los préstamos por vivienda. El visto bueno definitivo de la nueva ley en el Parlamento supondrá la transposición, con cerca de tres años de retraso, de la directiva europea sobre la materia.

Una prolongada espera que según Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ha provocado que se introduzcan en la norma "aspectos controvertidos relacionados con la aritmética parlamentaria". En declaraciones a Capital Madrid, González ha puntualizado que estos aspectos son fundamentalmente de tipo "cualitativo", como los relacionados con el vencimiento anticipado o el cambio de tipo fijo a variable. Finalmente, la ley no tendrá carácter retroactivo.

Desde el portal iAhorro, que ha publicado un extenso análisis de sus disposiciones, lamentan que esta circunstancia haga que sus medidas "no puedan ser disfrutadas por los ya hipotecados". Con esta premisa, iAhorro ha realizado un compendio de cambios introducidos por la nueva regulación, que los usuarios deberán tener en cuenta a la hora de vincularse a una hipoteca.

1. Se intensifica la protección del derecho a la información de los hipotecados

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de 10 días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España (BDE), y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco. Este es uno de los aspectos aplaudidos a ambos lados de la relación contractual. No obstante, Santos González puntualiza que la entrega del contrato con 10 días de antelación "ya era llevada a cabo" por las entidades antes de que la recién estrenada legislación la convirtiera en obligatoria.

2. El notario acapara protagonismo

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato. En esta vía, la ley dice que se entregará una “manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido”.

3. Los gastos relacionados

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados [IAJD], Notaría y los gastos del registro). Esta parte supone un ahorro m]uy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de Actos Jurídicos es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

González asegura que la banca "cumplirá la ley", pero no esconde su parecer: "un reparto más proporcional habría sido más justo". Por su parte, Patricia Suárez, cabeza de la asociación de consumidores ASUFIN, destacó ante los medios esta disposición como uno de los puntos más "positivos" de la norma, agradeciendo la "aclaración" que enuncia el texto en este tema.

4. Muerte legal de las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

En otras palabras, la regulación se asegura de que la entidad no tenga que pagar al hipotecado por el préstamo que le ha concedido, una situación que el presidente de AHE considera una "contradicción jurídica" que debía ser atajada en aras del "equilibrio jurídico".

  1. Los productos vinculados, el centro de la polémica La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados (como tarjetas bancarias o seguros de vida u hogar), aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso" la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

Esta disposición ha sido duramente criticada por la líder de ASUFIN. Patricia Suárez considera que los seguros, "que es el producto que más vincula" no han sido objeto de una restricción lo suficientemente restrictiva.

6. La comisión de apertura no se toca

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

7. El cliente, más libre para modificar las condiciones y protegido contra desahucios 'exprés'

El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación. Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad, para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca a 12 meses o el 3% del total del capital prestado. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses.

La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses. Suárez celebra que la restricción impuesta a los lanzamientos, aunque critica que no se hayan tomado medidas para facilitar la "reestructuración de la deuda" cuando el cliente sea víctima de una "mala racha", como en los casos en los que el hipotecado pierde su empleo o ve reducida su jornada laboral. Para la líder de ASUFIN, se trata de una "oportunidad perdida".

Otra asociación de consumidores, ADICAE, es mucho más beligerante en este aspecto. Esta organización considera que se mantiene la situación de "indefensión" del consumidor y ve "insignificante" la ampliación a doce meses de impagos de la cuotas del préstamo hipotecario para poder iniciar la ejecución hipotecaria, ya que cree que estos impagos en relación a la cuantía y duración del préstamo "no son suficientemente graves". ADICAE se remite al límite fijado en otros países europeos de nuestro entorno, donde el vencimiento anticipado supone un porcentaje del préstamo muy superior al que los diputados han acordado: "en Alemania es del 10% (en línea con lo que proponía ADICAE en las alegaciones), Italia es del 12,5 (⅛ del préstamo) o Francia, donde alcanza el 20%", recalcan.

Por otra parte, y en cuanto a los cambios en las condiciones, ADICAE denuncia que no se han tomado medidas para poner coto a "las engañosas y fraudulentas hipotecas a tipo mixto". Así lo demuestra, a juicio de la agrupación, "la facilidad para abandonar la hipoteca a tipo variable pero no a la inversa o las comisiones por amortización, que en las hipotecas a tipo fijo son mucho más caras que en las variables".

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