La pro­vincia an­da­luza re­pre­senta un 33% de las ventas de toda Andalucía

Málaga dispara sus precios de venta de inmuebles

Comprar una vi­vienda de se­gunda mano en la ca­pital es un 20% más caro

Banderas de Andalucía-
Bandera de Andalucía.

La Costa del Sol ha vuelto por donde so­lía. Comprar una vi­vienda de se­gunda mano en Málaga ca­pi­tal, por ejem­plo, cuesta ahora un 20% más que hace un año de­bido al au­mento de la de­manda tanto de pri­mera re­si­dencia como de in­ver­so­res, má­xime en un mo­mento en el que las vi­viendas de uso tu­rís­tico están a la orden del día y da im­por­tantes ren­ta­bi­li­da­des. El centro es el lugar pre­fe­rido por los in­ver­sores para com­prar vi­viendas y arren­darlas a tu­ris­tas.

En estos momentos el coste medio del metro cuadrado en el centro es de 2.429 euros, un 1% de incremento con respecto al mes anterior con un incremento trimestral acumulado del 3,2 %. Un 22,8% más que hace un año pues en marzo de 2017 se situaba en 1.978 euros, casi 500 euros menos por metro. Así se señala en un informe publicado por el portal idealista.com que recoge los datos de miles de viviendas en venta en esta provincia y en el resto de España.

La ciudad de Málaga ha sido nombrada por The Financial Times como la octava mejor ciudad de Europa para invertir y emprender nuevos proyectos. A nivel estatal, la capital de la Costa del Sol se convierte así en la tercera mejor ciudad española para realizar inversiones, solo detrás de Madrid y Barcelona. El Colegio de Economistas de Málaga, estima una subida del 3,3 % del PIB de la capital de la Costa del Sol para los próximos años, lo que hace que la ciudad sea idónea para mantener la inversión o incluso aumentarla a cotas más altas.

Hay que tener en cuenta que el mercado depende de la compraventa de vivienda usada, y que se siguen dando salidas de inmuebles de los balances bancarios y de la sociedad para la compra de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), a precios muy bajos. Este hecho es lo que nos lleva a esperar una moderación de precios medios en 2018, pues la presión regulatoria para que los bancos se desprendan de activos adjudicados, es muy fuerte. Cuando este proceso se termine, los precios de la vivienda subirán sin duda, y de forma acusada en algunos mercados locales.

Suben los alquileres

Los alquileres suben, un 14% entre 2016 y 2018, un porcentaje considerable dada la estabilidad general de los precios al consumo y de otras variables económicas. También en Andalucía los alquileres se mueven en consonancia con lo que ocurre en el resto de España. Se observan fuertes incrementos especialmente en Málaga y Sevilla. En los centros de las ciudades hay fuertes presiones por la demanda de viviendas destinadas para alquiler turístico ya que representan altos beneficios.

Los alquileres se encarecen vertiginosamente sobre todo en época estival. Entre el verano pasado y éste, la subida ha sido del 15% según Idealista, que sitúa el precio del metro cuadrado en 8,9 euros al mes, el más alto de todas las capitales andaluzas. Desde Pisos.com estiman que la subida ha sido algo superior, del 17%, y destacan que la evolución seguirá siendo al alza. El resultado, en la práctica, es que, difícilmente se encuentra ya en cualquier zona de la ciudad un piso de dos dormitorios por menos de 700 euros. El precio en la ciudad se sitúa en 1.071 euros, según Pisos.com.

Previsiones al alza

Según Almudena Ucha, directora de Rentalia, una de los primeros portales de alquiler de viviendas turísticas, la ocupación de VT durante el mes de mayo fue del 64,1%. Como previsión en firme para los siguientes meses y según avanza el verano, el dato crece, así junio refleja una ocupación media del 76,2% mientras que julio cuenta con un 79,7%. "En cuanto a agosto, nuestros datos reflejan que ya hay un 83,4% de viviendas turísticas reservadas, mientras que en el mismo mes del año pasado fue del 90,6%. En las próximas semanas seguramente se realizarán muchas reservas y podremos ver si el dato del 90,6 % del 2017 se ve superado".

El dato de ocupación para toda Andalucía para el mes de agosto es del 79% , ya que es inferior al del mismo mes del año pasado cuando fue del 86%, aunque se espera pueda repuntar ya que todavía se puede animar el mercado, comenta Almudena Ucha.

Málaga representa un tercio de las ventas de Andalucía

Si comparamos el número de operaciones de compraventa, y por otra los visados de obra nueva como indicador adelantado de la actividad constructora, las transacciones crecen a un buen ritmo, lo que señala que se ha encontrado un precio que compradores y vendedores consideran adecuado; en dos años, de 2016 a 2018, se estima que habrá aumentado un 30% la venta de vivienda.

En Andalucía destaca Málaga donde el porcentaje de crecimiento es el de la media - un 30%-, pero con un elevado número de operaciones, que supone un tercio de todas las que se venden en Andalucía. Por último, los visados de obra nueva evidencian que hay una actividad promotora interesante, aunque muy lejos de las cifras que se daban antes de la crisis. Con esta perspectiva hay que tomar el dato, de que, previsiblemente en 2018, se darán más del doble de visados que en 2016; también aquí la actividad se concentra espacialmente, y aunque los visados se triplican en Sevilla entre 2016 y 2018, Málaga supone en cifras absolutas más del 40% de todos los visados de Andalucía.

En definitiva, estamos ante un mercado de vivienda en el que suben ligeramente los precios, con una oferta temporalmente anormal, por los inmuebles que se ponen a la venta a precio relativamente bajos, en relación con el proceso de saneamiento de los balances bancarios y la actividad de Sareb. Estos precios están propiciando que oferta y demanda se encuentren y se de una intensa actividad de compraventa, aunque se trata principalmente del mercado de segunda mano.

Los alquileres están subiendo a tasas elevadas, si ponemos como referencia otros precios de la economía. Y los visados de obra nueva muestran que hay una recuperación de la actividad promotora, si bien no parece que vaya a acercarse en mucho tiempo a lo que ocurría en los años antes de la crisis. Aunque no analizamos los datos en este artículo, puede decirse que todo esto se da con unas muy buenas condiciones crediticias para la financiación de la vivienda, aunque el número de operaciones de compraventa crece actualmente a un ritmo superior al que lo hace el crédito hipotecario. Hay que tener en cuenta que algunas sociedades y socimis se financian con crédito, pero sin hipoteca.

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