El mer­cado no cree en una subida sus­tan­cial del precio ofre­cido por Blackstone

Hispania quiere sacar su OPA del guión de las socimi

Ya co­tiza con una prima muy su­pe­rior al de otras grandes de su sector como Colonial o Merlin

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Hispania, y Miranda.

La OPA anun­ciada por el fondo de in­ver­sión Blackstone sobre la Socimi Hispania ha puesto de re­lieve va­rias cosas in­tere­san­tes. La pri­mera, que Hispania no se con­si­dera una so­cimi más, porque su car­tera de ac­tivos es muy di­fe­rente a las de sus co­le­gas. La se­gunda, que el mer­cado no acaba de creerse que apa­rezca un ter­cero con una oferta sus­tan­cial­mente me­jor. Y la ter­cera, que vuelve a de­mos­trarse una vez más cómo la Bolsa se mueve con ru­mores y no­ti­cias, ge­ne­ral­mente en sen­tido con­tra­rio.

Cuando Rafael Miranda, presidente de Hispania, preparaba su discurso a los accionistas para la junta general que se celebró el 4 de abril, en sus anotaciones figuraban los datos habituales: la rentabilidad, la estrategia de inversión, la creación de valor para el accionista, el beneficio y lo que se esperaba para el siguiente ejercicio.

Pero el fondo Blackstone irrumpió el mismo día de la junta tras comprar a George Soros del 16,56% de las acciones de la socimi española. El presidente no cambió el guion de su discurso, pero todos los directivos de la sociedad se pusieron a trabajar para preparar una respuesta que llegó 12 días más tarde, con el anuncio de que buscarían soluciones que maximizaran el valor de la acción de Hispania.

Esta es la primera vez que en la Bolsa española un fondo de inversión lanza una OPA sobre una socimi, lo cual ya levanta expectativas. Y aunque no es la primera vez que el magnate George Soros entra y sale de sociedades españolas, esta vez ha marcado el precio. Él se ha ido con una plusvalía de 130 millones de euros y dejó puesta la línea de la OPA en los 17,45 euros por acción que le pagó Blackstone. Para los accionistas de a pie, los que entraron en Hispania cuando salió a Bolsa en marzo de 2014 a 10 euros por acción, y para los que han entrado después, se abre ahora la duda de qué hacer. Aunque en esta ocasión hay matices a tener en cuenta.

Rentabilidad y deuda

Hispania ya dijo desde el principio, cuando anunció su salida a Bolsa como socimi, que tenía la intención inicial de liquidar la sociedad en 2020. Eso no quiere decir que fuera a haber una venta atropellada de activos antes de esa fecha ni que no se pudiera optar por seguir algún tiempo más bajo el paraguas legal de ser socimi, que a cambio de repartir mucho dividendo paga muy pocos impuestos. Y puede que ahí esté una de las claves de toda esta historia.

Ante la incertidumbre de qué pasará en 2020, Blackstone entra en escena y decide lanzar una OPA facilitada por George Soros. A falta de conocer el folleto de la oferta, en manos de la CNMV, no se sabe si el fondo de inversión mantiene o no la liquidación como meta.

Miranda mira que te mira

Rafael Miranda destacaba en su presentación de resultados a los accionistas que la rentabilidad de Hispania está en el 11,5% sobre inversión en su cadena hotelera (la mayor de España con más de 13.000 habitaciones), al tiempo que se comprometía con una ratio de deuda que no superara el 40% del valor de los activos, cosa que ya cumple con creces, pues cerró 2017 con un endeudamiento financiero de poco más del 26%. Con las cifras en la mano, la compra de la mayoría de Hispania parece una perita en dulce. Y más si a esto se le suma que la rentabilidad por dividendo de los últimos doce meses se ha situado ligeramente por encima del 2,3%.

Tras el anuncio de que “el consejo de administración, en defensa de los intereses de los accionistas, promoverá alternativas que maximicen el valor de la sociedad”, según palabras textuales del comunicado de Hispania enviado el 16 de abril a la CNMV; podía esperarse un terremoto al alza en la cotización. Pero no fue así. Ese día subió un 1,5% y al cierre de la tercera semana de abril la compañía cotizaba a 17,57 euros (cierre del viernes 20 de abril).

Esto significa que el mercado está moviendo las acciones de Hispania sólo 12 céntimos por encima del precio ofrecido por la OPA. Y eso, en el fondo, viene a decir que los inversores no esperan la llegada de un mirlo blanco que suba el precio de manera espectacular.

¿Puede ser? Si. Pero también puede ser que no. Y en esos parámetros se mueve el mercado. De momento, y hasta que la CNMV apruebe y haga público el folleto de la OPA, la oferta ha sido declarada por Hispania como “no solicitada”, lo cual viene a querer decir, de forma más suave, que la considera hostil.

Tras la publicación del folleto y la apertura del plazo para que los accionistas acudan o no a vender sus títulos, el consejo de Hispania tendrá diez días para pronunciarse oficialmente y recomendar a los accionistas vender o no. Pero, ¿cuáles son las cifras?

Cartera diferente

Si se compara a Hispania con las otras dos grandes del sector, Merlin y Colonial, resulta que la socimi presidida por Rafael Miranda es la única de las tres que tiene un valor bursátil superior al de su valor liquidativo, NAV (Net Asset Value). En concreto, la capitalización de Hispania en Bolsa al cierre del 20 de abril era de 1.918 millones de euros, cifra superior en un 10,5% al NAV declarado en diciembre, que ascendía a 1.736 millones. Colonial, por el contrario, tiene una capitalización de 3.693 millones frente a un NAV de 3.744 millones. Merlin, por último, vale en Bolsa 5.825 millones con un NAV de 6.225 millones.

Esta mejor posición relativa de Hispania es una consecuencia indirecta del lanzamiento de la OPA por parte de Blackstone. Al fijar el precio de la oferta, el mercado ha llevado la cotización a cifras muy próximas, lo que supone de hecho una subida de más del 14%. Si las cuentas se hacen con la cotización media de la socimi durante los tres meses anteriores a la oferta (16,30 euros), la capitalización sería de 1.779 millones, lo que situaría su valor en Bolsa por debajo del NAV.

En cualquier caso, lo que sí es cierto es que la cartera de activos de Hispania es muy distinta a la del resto del sector, ya que mientras las otras grandes socimis concentran sus inversiones en edificios y solares, la presidida por Rafael Miranda se centra fundamentalmente en 46 hoteles que luego alquila y que en 2017 le proporcionaron unos ingresos por rentas de 129,6 millones de euros, que suponen el 83% de los ingresos totales por rentas de la sociedad. Y eso le garantiza, además, una rentabilidad que no depende del momento del sector inmobiliario, ya que está más ligada a la marcha de la industria turística vacacional. Por ello, precisamente, es por lo que Hispania no se considera una socimi al uso y sus directivos creen que una toma de control por un tercero merece un precio mayor.

La otra cosa que ha puesto de manifiesto toda esta operación es el comportamiento del mercado ante los rumores y las noticias. Si se repasa la cotización de Hispania en los días previos al anuncio de la OPA se puede observar cómo el día 3, en el que ya había rumores de que algo estaba pasando en esta socimi, el precio subió de 17,3 a 18,2 euros, con una subida del 5,3% en una jornada.

El día 4, que era el de la junta general de accionistas, y en el que los rumores arreciaron a primera hora de la mañana, el mercado llegó a cruzar operaciones a 19,5 euros, el precio más alto alcanzado por la sociedad, aunque luego se quedó en los 18,26 euros a los que cotizaba cuando fue suspendida por la CNMV. El día 5, conocida ya la OPA, la acción perdió todo lo ganado en las dos jornadas anteriores (bajó un 6,27%) y cerró a 17,4 euros, casi exactamente al mismo precio marcado por la oferta de Blackstone.

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