Los bancos pre­fieren in­mue­bles de alto valor cuando la es­pe­ranza de vida es ele­vada

Monopoly para jubilados: tu piso por una pensión vitalicia

La hi­po­teca in­versa re­su­cita ante las ne­ce­si­dades de siete mi­llones de ju­bi­lados para me­jorar in­gresos

Pensiones
Pensiones: un piso por un banco.

El piso por una pen­sión. El es­fuerzo de toda una vida y el sueño de un re­galo final para los hi­jos, a cambio de vivir los úl­timos años con un mí­nimo de desahogo. Mientras las ca­lles de las ciu­dades es­pañolas se llenan de hom­bres y mu­jeres ma­yores en lucha por una paga digna, al­guien ha co­men­zado a lim­piar el polvo que cubre las viejas re­cetas fi­nan­cieras pre­vias a la cri­sis. La de­no­mi­nada hi­po­teca in­versa vuelve a co­brar ac­tua­li­dad.

Un préstamo por el que una entidad financiera paga una renta hasta el fallecimiento del cliente, en el que la garantía es el piso o la casa, vuelve a sobrevolar la mente de un colectivo muy nutrido de personas. En todas las formas que tiene este producto, según el plazo en que se formalice, el tipo de renta que se perciba o si existe o no un cambio de titularidad sobre la propiedad del inmueble.

Los interesados en esta calse de operaciones forman un colectivo muy amplio, más de siete millones de ciudadanos. Hay que tener en cuenta que en España hay casi nueve millones de personas mayores de 65 años y que, según datos de la oficina de estadísticas europeas Eurostat, la posesión de vivienda alcanza al 78,8% de la población (Alemania 52,5%, Francia 65,1% y Reino Unido 64,8%), por lo que habría un grupo de potenciales clientes que alcanza la cifra mencionada.

Estos son datos teóricos, ya que en este tipo de créditos el factor riesgo es muy relevante y ante supuestos con esperanza de vida muy prolongada, las entidades habían limitado el producto a los clientes que poseían viviendas de elevado precio antes de la crisis. En su año de mayor esplendor, el 2009, se formalizaron algo más de 3.100 préstamos de esta naturaleza por un importe medio de unos 450.000 euros cada uno.

La crisis se llevó por delante este tipo de préstamos por un doble motivo, tanto por la caída del valor de los inmuebles como porque las entidades financieras no querían más riesgos relacionados con pisos, debido a su alta exposición al ladrillo.

Polémica

Unas recientes palabras del gobernador del Banco de España han devuelto a este tipo de producto a la actualidad. Luis Linde se había referido a la buena posición de los jubilados españoles frente a los de otros países, porque habían concentrado su ahorro en la vivienda. Esto se interpretó como un espaldarazo a la hipoteca inversa, cuando Linde se había referido a que “no es igual pagar un alquiler de 500 euros al mes que pagar un gasto de comunidad de 100 euros”.

Dejando al margen cuestiones como si la renta se cobra de una vez o en periodos mensuales o el plazo de abono es temporal o de por vida, existe cuatro principales fórmulas de hipoteca inversa según se produzca o no un cambio de manos en la titularidad del piso.

Hay dos productos que no suponen la pérdida de la titularidad para los herederos, la denominada hipoteca con seguro de rentas vitalicias y la hipoteca inversa simple. En el primer caso, el interesado se garantiza un nivel de ingresos, al tiempo que mantiene la casa y la puede alquilar gracias a un contrato en el que la aseguradora establece el coste de la póliza según la edad y la esperanza de vida del solicitante, así como el momento en que empieza a cobrarse este seguro. En la denominada hipoteca inversa simple, el cliente puede vivir en la casa y alquilarla, pero si sobrevive a una edad estipulada en el contrato dejará de percibir las rentas.

Existen también dos modalidades en las que la propiedad del bien se pierde, algo que choca con la costumbre de dejar el piso a los hijos. Una es la entrega de la vivienda a cambio de una pensión y la otra la renta vitalicia asegurada.

En el piso a cambio de la pensión, la propiedad se transmite a una compañía de seguros sin posibilidad de que los herederos la recuperen. Ideal para quien no tiene descendientes o herederos definidos. El titular puede vivir en la vivienda o alquilarla, pero si sobrevive a la edad pactada deja de percibir la renta. También se pierde la propiedad en la renta vitalicia aseguradora, un producto autorizado en 2014 por el Gobierno y que permite utilizar no sólo la vivienda sino otro tipo de inversiones.

La letra pequeña

Hay que tener en cuenta también otra serie de particularidades en estos productos. La mensualidad a percibir en los supuestos de renta vitalicia es superior entre un 30% a un 50% respecto a los de la hipoteca inversa. Este producto, además, permite al titular dejar de abonar por ley los gastos de la propiedad del inmueble, como las derramas o el impuesto sobre bienes inmuebles.

La mayor desventaja de la renta vitalicia es que el titular cede al banco la propiedad, lo que no sucede con la hipoteca inversa, en la que los herederos cuentan con un plazo entre seis y doce meses para devolver la deuda y conservar el piso.

En cuanto a la fiscalidad, las cantidades percibidas en la hipoteca inversa están exentas de tributación, mientras que las que devenga una renta vitalicia está exenta en un 80% para edades comprendidas entre 66 y 69 años y el 92% para titulares mayores de 70 años.

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