Monitor de Infraestructuras

Falta suelo y las pro­mo­toras ad­quieren par­celas pen­dientes de per­misos ur­ba­nís­ticos

El que la hace, la repite: vuelta al negocio de los pisos sin miedo a la burbuja

Acciona compra suelo y Realia saca el stock de te­rrenos que dejó en el dique seco tras la crisis

Vivienda
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Las cons­truc­toras y pro­mo­toras están vol­viendo al ne­gocio in­mo­bi­liario una vez que ven que el mer­cado no solo se ha asen­tado sino que las pre­vi­siones ha­blan de cre­ci­miento im­por­tante en los pró­ximos años. Acciona ha sido la pri­mera en dar un paso ade­lante y está ha­ciendo lo que otras em­presas rea­lizan desde hace tiempo: com­prar suelo. Algunas in­cluso han op­tado ya por in­vertir en suelo en ges­tión ante la falta de te­rrenos fi­na­lis­tas.

La compañía que preside José Manuel Entrecanales cuenta con terrenos para construir 4.500 nuevas viviendas pero insuficientes para hacer frente a sus proyectos urbanísticos. En 2017, la empresa invirtió 82 millones de euros en la compra de suelos y está analizando inversiones en las ciudades más importantes donde la demanda está creciendo más. La previsión es destinar el 20% de su inversión media anual de unos 1.000 millones de euros -unos 200 millones- a la compra de terrenos para promoción de viviendas.

Otra de las empresas que estaba en el dique seco, Realia, quiere también relanzar su división de viviendas. La compañía controlada por el empresario mexicano Carlos Slim dispone de una cartera de suelo de 5,74 millones de metros cuadrados brutos más 1,85 millones de metros cuadrados edificables. El 25% de los mismos son suelos finalistas y casi la mitad está en Madrid y la zona centro, lo que quiere decir el alto valor que tienen. En la pasada junta de accionistas Slim anunció s intención de recuperar esta actividad y potenciar la actividad inmobiliaria.

Falta de suelo urbanizable

Ante el crecimiento que en los dos últimos ejercicios ha registrado la vivienda, el problema que se avecina es la falta de terrenos donde poder construir y hacer frente a la demanda de pisos que comienza a haber. El stock de viviendas que dejó la burbuja y la crisis de 2008 han generado una carencia en la disposición de suelo urbanizable por parte de los ayuntamientos que hace temer que en muchas zonas no pueda construirse.

Durante 2017, la compraventa de viviendas registró el máximo nivel desde comienzos de la crisis en 2008 con 464.423 operaciones, lo que supone un 14,6% más que en 2016, según el Instituto Nacional de Estadística. Hay que decir, que la parte más importante fueron las transacciones de segunda mano, que aumentaron un 15,4% y supusieron el 82% del total. La obra nueva aumentó un 10,8%, con un total de 83.260 viviendas vendidas, 8.000 más que en 2016.

Según todos los informes que están apareciendo sobre el sector de la vivienda, el mayor problema ahora es la falta de suelo finalista en las ciudades más importantes de España, es decir terrenos que tienen ya la autorización para comenzar a construir. Esta situación va a provocar que el precio de los pisos nuevos se encarezca y provocará también que la vivienda de segunda mano se dispare.

La guerra ahora entre promotoras, inmobiliarias y constructoras que se han lanzado de nuevo al mercado es la compra de terrenos. Ante la falta de suelo finalista lo que están haciendo algunas es adquirir terreno no finalista, sin permisos urbanísticos, pero que están pendientes de lograr dichos permisos.

Neinor Homes, una de las pioneras

La promotora Neinor Homes es una de las que está adoptando esta fórmula. La empresa firma un contrato de compra con el propietario de los terrenos mediante el pago de una cantidad de dinero a modo de reserva -un10% sobre el precio pactado- y el resto pagadero en el momento en que los terrenos reciban la calificación de los mismos. La compañía prevé invertir unos 200 millones de euros en la compra de este tipo de parcelas con la previsión de poder construir unas 1.000 viviendas en Madrid y Barcelona básicamente.

Neinor entregó unas 313 viviendas en 2017, quiere alcanzar las 1.000 unidades en 2018 y duplicar esa cifra en 2019. La previsión es lograr los 4.000 pisos en 2020, razón por la cual necesita seguir adquiriendo suelo edificable para mantener ese ritmo. Su consejero delegado, Juan Velayos, ha asegurado que la empresa dispone de 1,5 millones de metros cuadrados de suelo finalista con capacidad para más de 12.000 viviendas.

Los problemas vendrán en dos, tres años

Por el momento, la situación no es problemática pues una parte el stock de pisos que tenían los bancos por el pinchazo de la burbuja y otra la construcción que se estaba desarrollando daban para cubrir la demanda. De seguir creciendo la demanda, las circunstancias se complicarán en dos, tres años. La firma Deloitte en su informe The Residential Development Handbook destaca que actualmente hay unas 2.150 promociones en marcha con un total de 114.000 viviendas en construcción.

Esta cifra no es nada comparable con los 700.000 pisos que se construyeron en 2007, cuando estalló la crisis que ha provocado el hundimiento del sector pero demuestra, en cambio, la recuperación que se está desarrollando. El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha asegurado que no hay riesgo de crecimiento excesivo del mercado residencial. “No vamos a vivir un boom inmobiliario como el que se vivió ni nada parecido”. “La situación actual es de crecimiento del mercado inmobiliario, pero con empresas que saben cuáles son los niveles de sostenibilidad del sistema”, ha señalado.

En los años del boom -entre 2006 y 2007-, se llegaron a demandar hasta 56 millones de toneladas de cemento. En 2017, en cambio, se consumieron 12,3 millones de toneladas. Una cifra que, pese a representar casi cinco veces menos que hace 11 años, ha supuesto un crecimiento de un 11% respecto a 2016. La mayor demanda viene impulsada especialmente por el tirón de la promoción de viviendas nuevas. Mientras tanto, la inversión pública sigue en mínimos históricos.

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